銀行放貸沖動不強:7折房貸利率料最早明年現(xiàn)身
銀行放貸沖動不強,一線城市僅見少量9折優(yōu)惠房貸利率
7折房貸利率千呼萬喚料最早明年現(xiàn)身
作為此次樓市金融新政的重頭戲之一,7折首套一手或二手房貸利率距離現(xiàn)實落地還有多遠?這是業(yè)界頗為關(guān)注的話題。
按照央行10月初出臺的首套房貸認定新規(guī),商品房的貸款利率下限為7折,但并非強制執(zhí)行利率。據(jù)證券時報記者調(diào)查,對于少量優(yōu)質(zhì)客戶或機構(gòu)客戶,目前部分一線城市商業(yè)銀行最低僅給出了9折的優(yōu)惠利率。
業(yè)內(nèi)人士判斷,即使央行年內(nèi)不實施降息,當前社會總?cè)谫Y成本的下降趨勢已基本確立,未來可能會通過債券、銀行理財(含各類“寶寶”理財)、信貸這一鏈條加以傳導。隨著各地政府變相“救市”及有關(guān)部門房貸“窗口指導”的推進,最早在明年一、二季度,7折房貸利率將有望出現(xiàn)。
利率鏈條的傳導
銀行是否有執(zhí)行7折房貸利率的動力?
不得不算一筆賬。按照法定5年期以上商業(yè)貸款基準利率6.55%計算,7折房貸利率應(yīng)為4.585%,9折則為5.895%。這筆資金若是用于一般企業(yè)貸款,銀行可獲得的綜合收益將比房貸高出至少20%以上。
此外,前幾年浙江、福建等地房貸斷供潮帶來的負面影響還未散去,全國樓市的低迷現(xiàn)狀,又進一步降低了不動產(chǎn)抵押物的無風險溢價。此外,經(jīng)濟走弱及企業(yè)信用風險上升帶給銀行的壞賬壓力,也會在很大程度上制約住房按揭貸款的順利推進。
實際上,當前對傳統(tǒng)存款有著替代作用的主要是各類貨幣理財工具,盡管存在表內(nèi)表外的關(guān)鍵區(qū)別,但它們也屬于利率傳導鏈上的重要一環(huán)。以10月24日中國電子銀行網(wǎng)監(jiān)測的“寶寶類”理財為例,排名前三位的7天年化收益率分別為4.649%、4.579%和4.56%;螞蟻金服旗下余額寶的7天收益約為4.145%,排名較后。
當然,房貸主要是依靠商業(yè)銀行來進行,基金系、IT系的互聯(lián)網(wǎng)“寶寶”產(chǎn)品只能作為參照。據(jù)統(tǒng)計,銀行系貨幣理財中收益率最低的某股份行產(chǎn)品僅為4.122%,與第一名工商銀行薪金寶的差距超過10%。
此外,其他各類與股票指數(shù)等掛鉤的結(jié)構(gòu)性銀行理財產(chǎn)品中,3個月期單例最高的保本浮動收益率達到13%;同樣期限的信貸類理財產(chǎn)品,平均預期收益率水平大致在5.3%左右。最新統(tǒng)計顯示,當前市場中理財產(chǎn)品的預期收益率區(qū)間在3%~5%的占比34.9%,5%~8%的占59.15%;在基礎(chǔ)資產(chǎn)的構(gòu)成中,票據(jù)、利率及債券的占比合計59.03%。
值得注意的是,由于競爭日益激烈,任憑哪家銀行也不會把當下的即時資產(chǎn)收益水平作為負債成本去考量,否則就會導致客戶流失。也就是說,期限錯配的普遍存在,使得銀行敢于在資產(chǎn)端收益率下降開始,仍為對應(yīng)的理財負債端支付此前承諾的較高預期收益;而一般在3個月至半年之后,新發(fā)理財產(chǎn)品的收益水平才會出現(xiàn)普遍下滑。
諾安基金資深債券研究員程卓對證券時報記者表示,市場中這一收益?zhèn)鲗蟋F(xiàn)象,很好地解釋了2013年上半年債券市場大熊市,而余額寶等的收益率一直到今年年初才攀升至6.76%歷史高位的原因。同樣,當前它的收益率下降也蘊含了這一規(guī)律。
財通證券一位自營投資經(jīng)理表示,這的確是債券市場的一個有趣現(xiàn)象。隨著資產(chǎn)端收益率的高低變化,機構(gòu)不斷在負債端進行(收益率)的壓縮、修復、再壓縮的過程,不斷循環(huán)。
“今年以來債券都是牛市,9月以來升幅更明顯。這或許預示明年開始,理財收益率將全面跌入3%時代,彼時信貸利率也勢必向低位回歸,7折房貸有可能會出現(xiàn)?!背套扛嬖V記者。
需要注意的是,理財產(chǎn)品的收益率并不能完全代表信貸資金成本,前者更多是表外資產(chǎn),而后者屬于表內(nèi)資產(chǎn)。不過,在市場利率傳導的鏈條中,它們卻是息息相關(guān)的。
房貸“窗口指導”
諸多數(shù)據(jù)表明,在當前的利率及宏觀環(huán)境下,商業(yè)銀行根本不可能給出7折房貸利率。甚至有市場人士指出,9折利率也難以找到靠譜的商業(yè)邏輯。
記者從一些渠道了解到,大多數(shù)銀行對9折或9.5折房貸,都給出了相應(yīng)的“捆綁條件”。在獲得住房按揭貸款的同時,業(yè)主需另行購買一定金額的理財與保險,或者與該行簽署一筆議定金額的信用貸款協(xié)議等。對此“打擦邊球”的做法,目前并未聽說有監(jiān)管部門介入。
“個人判斷,在房貸及利率方面,有關(guān)部門肯定對銀行進行了窗口指導?!闭猩蹄y行)金融市場部高級分析師劉東亮對證券時報記者表示。
劉東亮在一篇關(guān)于信用風險將可能在2015年集中爆發(fā)的研究報告中指出,今年以來信用環(huán)境不斷趨緊,以超日債為開端的違約或準違約事件不斷爆發(fā),銀行不良率明顯攀升。他擔憂,未來我國信用環(huán)境將繼續(xù)趨勢性收緊,非政府類債務(wù)將成為“雷區(qū)”,2015年或進入“踩雷”高發(fā)期。
南京銀行產(chǎn)品策略部總經(jīng)理黃艷紅對記者表示,越來越多地區(qū)商業(yè)銀行的不良貸款率有所抬頭,而沖銷壞賬會消耗掉銀行的利潤。因此在資金運用上,銀行肯定是希望投到收益更高的地方。相對而言,房貸的吸引力還顯得不太夠。黃艷紅舉例說,主管部門對銀行放給中小企業(yè)的貸款有一定指標要求,現(xiàn)在也取得了一些積極進展。
銀行放貸沖動不強
實際上,我國經(jīng)濟對于房地產(chǎn)市場的依賴程度有目共睹。對此,監(jiān)管層自然心中有數(shù)。
雖然暫無確鑿證據(jù)表明有關(guān)部門對商業(yè)銀行下發(fā)了“房貸命令”,但中國樓市當前以及未來若干時間內(nèi)的狀況“不會太樂觀”,卻似乎是大概率事件。上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍對證券時報記者說,預計當前銀行放貸的沖動不會太強,9折利率都令人生疑,再何況更低的折扣?其中最主要的原因,應(yīng)在于整個市場對房價上漲的預期發(fā)生了微調(diào)。
對于目前是否適合在上海買房的提問,宋會雍直言不諱地稱,現(xiàn)在不是最好的時機,建議起碼再觀望兩、三個月。
北京某國有大行金融市場部負責人對記者表示,市場利率環(huán)境的變化將是影響購房者意愿的一個重要因素,但這不能完全用簡單的價格或價值規(guī)律去思考。她認為,更主要的還在于供求關(guān)系的變化,比如說京滬深等一線城市的人口紅利未來還將持續(xù),房價可能不會出現(xiàn)大問題;但西部地區(qū)偏遠小城市的大量新建住房,往往就是有價無市,遑論銀行房貸利率的下調(diào)?她認為,有關(guān)銀行房貸的問題,監(jiān)管部門不可能全國一刀切,對于某些省份可能有具體政策。
對于記者追問的“窗口指導”,該大行人士不置可否。而對于商業(yè)銀行實施7折房貸利率的猜想,她的時間判斷則更為延后,“7折利率至少要到明年年中吧”。
事實上,從國慶節(jié)以來,宣布實施直接稅收優(yōu)惠或購房補貼的城市,已從寧波、濰坊、蕪湖等擴展到了天津、杭州、長沙、南京、沈陽、武漢等中大型城市。這一趨勢,或在中央救市措施發(fā)酵的同時,繼續(xù)在全國蔓延。