春節(jié)“探樓市、盤庫存”系列一：風(fēng)險(xiǎn)城市如何破局？

　　在房地產(chǎn)去庫存的大背景下，2016年春節(jié)，中國(guó)指數(shù)研究院組織300名分析師在返鄉(xiāng)過春節(jié)期間對(duì)全國(guó)各級(jí)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)進(jìn)行調(diào)研。分析師對(duì)各城市特征、住房現(xiàn)狀、庫存規(guī)模、人口流向等進(jìn)行深入摸底，并對(duì)未來市場(chǎng)空間和投資機(jī)會(huì)進(jìn)行分析，為去庫存建言獻(xiàn)策。

　　在所分析的約160個(gè)城市中，部分城市市場(chǎng)表現(xiàn)良好，未來具有一定發(fā)展空間；而多數(shù)三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)受各類因素影響，發(fā)展面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。通過對(duì)風(fēng)險(xiǎn)城市的梳理，我們將這些城市按風(fēng)險(xiǎn)成因分類，主要?dú)w為四種類型：

　　　1.前期膨脹：經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好，前期投資過度，目前市場(chǎng)進(jìn)入低迷期

　　這類城市依托其在各省突出的經(jīng)濟(jì)地位以及城市發(fā)展規(guī)劃，吸引眾多房企入駐。前幾年“大拆大建”、過度開發(fā)、過度投資等均造成樓市膨脹發(fā)展，而隨著樓市供應(yīng)量的不斷加大，需求并未隨之大量增加，市場(chǎng)逐漸低迷。

　　　代表城市：河北唐山、陜西咸陽、山東高唐、江西玉山、蘭州新區(qū)。

　　　河北唐山：膨脹遭遇滑鐵盧，市場(chǎng)進(jìn)入“寒潮期”

　　房?jī)r(jià)水平與經(jīng)濟(jì)地位相悖。2015年，唐山人均GDP為80345元，以絕對(duì)優(yōu)勢(shì)穩(wěn)坐省內(nèi)第一把交椅。而住宅均價(jià)僅為5912元/平方米，在省內(nèi)各城市中房?jī)r(jià)居第五位，甚至較人均GDP水平不足3萬元的保定房?jī)r(jià)低440元/平方米，房?jī)r(jià)水平與經(jīng)濟(jì)地位明顯不符。

　　膨脹遭遇滑鐵盧，市場(chǎng)回升信心不足。2009年-2011年，唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，由2008年之前的年均成交面積40萬方突增至百余萬方，房?jī)r(jià)也隨之走高，到2011年已經(jīng)突破7000元/平方米。綠城、萬科、華潤(rùn)、萬達(dá)等大牌房企集中進(jìn)入唐山市場(chǎng)，看好市場(chǎng)前景并大肆掠地。2012年調(diào)控稍有放松，加之新項(xiàng)目集中入市，在開發(fā)商以價(jià)換量的策略下，唐山商品房市場(chǎng)的成交量倍增，而成交均價(jià)則降低了2000元/平方米，甚至部分均價(jià)近萬元的項(xiàng)目?jī)r(jià)格下調(diào)近半。2013年，在巨額庫存壓力下，唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量大幅縮水，2014-2015年，成交量回升至300萬方以上，但成交均價(jià)仍不足6000元/平方米，市場(chǎng)回升的信心略有不足。

　　重工業(yè)結(jié)構(gòu)下，人口導(dǎo)入模式單一，住房需求不旺。唐山的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)一直以重工業(yè)為主體。2008年以來，第二產(chǎn)業(yè)的比重均在60%左右。重工業(yè)基礎(chǔ)下，唐山的人口導(dǎo)入模式比較單一，多以產(chǎn)業(yè)工人為主，消費(fèi)能力整體偏弱；與此同時(shí)，唐山的城鎮(zhèn)人口相對(duì)偏少，2008年以來城鎮(zhèn)人口比重均不足34%。雙重人口結(jié)構(gòu)限制，使得唐山整體購(gòu)買能力較低，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求相對(duì)不足。

　　存量大、租售難，市場(chǎng)預(yù)期低落。唐山經(jīng)營(yíng)性用地成交量在2013年達(dá)到最高峰，近三年成交地塊的規(guī)劃總建筑面積達(dá)3592萬方，而近三年的年均銷售面積僅263萬方，按照這一去化速度計(jì)算，近三年成交的地塊去化需要13年之久。2014-2015年兩年間，唐山樓市申領(lǐng)預(yù)售證面積合計(jì)1680.4萬方，而銷售總面積合計(jì)僅624萬方，不及新上市面積的零頭，市場(chǎng)去化壓力巨大。

　　　陜西咸陽：前期土地出讓規(guī)模大，樓市隱患漸顯

　　前幾年土地出讓規(guī)模的迅猛增長(zhǎng)為樓市庫存難題埋下了種子。2010-2015年，咸陽市土地出讓面積累計(jì)近4500萬平方米。其中，2010-2013年土地出讓面積逐年增長(zhǎng)，從2010年的378萬平方米迅猛增至2013年的1233萬平方米；2014年以后土地出讓力度逐年減弱，2015年持續(xù)走低，但仍有600多萬平方米。

　　保守估計(jì)，庫存超過300萬平米。咸陽市現(xiàn)有庫存主要來源于2012-2013行業(yè)過度投資導(dǎo)致的供需結(jié)構(gòu)不平衡。2013年咸陽市新批上市面積高達(dá)384萬平方米，銷量?jī)H占供應(yīng)量的一半左右；2014年新批上市320萬平方米，銷量?jī)H為218萬平方米，供需嚴(yán)重不均衡。按照近三年來的供需差額推算，目前咸陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)庫存至少在280萬平方米以上，按照近三年年均216萬平方米的去化速度計(jì)算，現(xiàn)有庫存出清周期至少在15個(gè)月以上，如果加上2013年以前的歷史累積則會(huì)更高。

　　產(chǎn)業(yè)大量集聚吸引外來人口流入。西咸新區(qū)以發(fā)展新材料、節(jié)能環(huán)保、高端制造、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、文化旅游和高端服務(wù)業(yè)等新興產(chǎn)業(yè)為主。眾多高端項(xiàng)目的引進(jìn)伴隨著大量受教育程度較高及具有一定技術(shù)水平的產(chǎn)業(yè)工人等外來人口導(dǎo)入，這部分人口在產(chǎn)城融合的進(jìn)程中必然會(huì)產(chǎn)生大規(guī)模的置業(yè)需求。此外，產(chǎn)業(yè)新城建設(shè)帶來基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)日益完善也有助于咸陽承接西安人口的置業(yè)需求。

　　　2.產(chǎn)業(yè)單一：經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，居民收入低，樓市去庫存動(dòng)力偏弱

　　這類城市受制于單一的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展受阻，居民收入下滑，購(gòu)買力下降。比如山西臨汾，該城市屬于資源型城市，資源消耗過大，造成經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢。另外，經(jīng)濟(jì)的不景氣也一定程度上造成人口大量外流，直接影響樓市需求。這類城市亟需產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，從而提高居民收入，增強(qiáng)人口的吸附能力，給樓市發(fā)展提供動(dòng)力。

　　　代表城市：山西臨汾、吉林長(zhǎng)春、遼寧錦州。

　　　山西臨汾：煤炭產(chǎn)業(yè)不景氣，影響樓市發(fā)展

　　臨汾全市常住人口約442萬。雖然第三產(chǎn)業(yè)增加值占生產(chǎn)總值的比重已經(jīng)從2010年的34%增長(zhǎng)到2014年的38%，但支柱產(chǎn)業(yè)仍然是以煤炭為主的傳統(tǒng)重工業(yè)，當(dāng)?shù)氐馁?gòu)房者大多是煤老板或煤炭行業(yè)從業(yè)者。

　　2008-2012年，受到全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一片向好的大背景及煤炭產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的雙重刺激，很多煤老板都選擇在臨汾置業(yè)，帶動(dòng)臨汾市房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展。但近兩年來，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速放緩、煤炭產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能過剩問題越來越突出，煤炭?jī)r(jià)格持續(xù)下跌，原來因煤而興的市民資產(chǎn)明顯縮水，因煤而興的房地產(chǎn)業(yè)也面臨庫存居高不下的問題?？v然開發(fā)商推出各種促銷打折活動(dòng)，但購(gòu)房者反而認(rèn)為房?jī)r(jià)可能會(huì)繼續(xù)下降，從而持觀望態(tài)度，導(dǎo)致樓市成交量不斷下滑。

　　整體來看，前些年依靠煤炭產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展帶動(dòng)的房地產(chǎn)業(yè)，目前處于供過于求的狀態(tài)。由于2015年前三季度農(nóng)村居民人均可支配收入僅為7061元/年，而臨汾市的房?jī)r(jià)集中在4000-5000元/平，農(nóng)民購(gòu)買力嚴(yán)重不足，因此依靠農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房，來消化庫存的效果微乎其微。去庫存的重任只能由在市區(qū)工作的產(chǎn)業(yè)工人來化解，但臨汾目前產(chǎn)業(yè)還主要集中在重工業(yè)，未來第三產(chǎn)業(yè)能否發(fā)展起來、能否提供更多就業(yè)機(jī)會(huì)仍然是個(gè)未知數(shù)。

　　　吉林長(zhǎng)春：經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)下滑，樓市等待經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型帶動(dòng)

　　經(jīng)濟(jì)下行迫使結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型。近幾年長(zhǎng)春GDP增速持續(xù)下滑，2015年名義GDP增長(zhǎng)降至3.5%，遠(yuǎn)低于同期全國(guó)GDP平均增速。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)看，第一產(chǎn)業(yè)占比持續(xù)下降，第二產(chǎn)業(yè)占比始終在50%以上，工業(yè)仍是該城市支柱產(chǎn)業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)占比在40%以上。長(zhǎng)春積極加快形成先進(jìn)制造業(yè)和服務(wù)業(yè)并舉的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，同時(shí)引導(dǎo)城市功能和產(chǎn)業(yè)向周邊衛(wèi)星鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移。

　　土地存量大，中長(zhǎng)期去庫存承壓。從2007年開始，百?gòu)?qiáng)房企保利、中海、綠地等逐漸入駐長(zhǎng)春。由于經(jīng)濟(jì)增速放緩、部分高凈值人群流出和城市建設(shè)速度過快等因素疊加的影響，近年來商品住宅庫存較高，宅地存量過剩，中長(zhǎng)期來看住宅市場(chǎng)庫存去化存在一定壓力。2015年商品房供過于求程度放緩，住宅市場(chǎng)供求表現(xiàn)均衡，全年房?jī)r(jià)累計(jì)上漲0.22%(2014年全年累計(jì)下跌3.98%)。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊處于調(diào)整期。2015年總體上仍靠以價(jià)換量打開的局面，銷售壓力依然存在。在政府系列救市政策的刺激下，長(zhǎng)春庫存量有了較大幅度的減少，去化速度變快。2015年11月份，長(zhǎng)春市出臺(tái)意見可將庫存商品房可作為棚改安置房源，增加市場(chǎng)去庫存的能力。2016年吉林省政府報(bào)告也指出要對(duì)房地產(chǎn)去庫存綜合施策降低購(gòu)房成本和購(gòu)房門檻，取消限購(gòu)政策，協(xié)調(diào)銀行合理降低購(gòu)房貸款利率和住房按揭貸款的首付比例，研究松綁住房公積金政策，降低稅費(fèi)；另一方面鼓勵(lì)和支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格，政府幫助解決融資難問題，同時(shí)根據(jù)去庫存的進(jìn)度調(diào)節(jié)土地供應(yīng)。