買(mǎi)房之前一定要做好購(gòu)房預(yù)算

　　買(mǎi)房之前首先需要考慮當(dāng)然是資金問(wèn)題。購(gòu)房者要充分從自身收入水平、現(xiàn)有存款額、可獲得的貸款額度及向親友借款額度等資金來(lái)源因素，正確估算實(shí)際購(gòu)買(mǎi)能力，以便最終確定所要購(gòu)買(mǎi)的房屋類(lèi)型、面積和價(jià)位。

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，買(mǎi)房者要根據(jù)需要和支付能力綜合考慮，先買(mǎi)支付得起的房子，再買(mǎi)喜歡的房子，其要訣是審慎地計(jì)算個(gè)人凈資產(chǎn)。凈資產(chǎn)值是個(gè)人支付能力的底牌，對(duì)上班族來(lái)說(shuō)，還包括三個(gè)月支出的總和，以便應(yīng)急。個(gè)人資產(chǎn)中，凈資產(chǎn)是可隨時(shí)支配的款項(xiàng)。對(duì)自住型的購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，通過(guò)以小換大，由遠(yuǎn)到近，比一次性進(jìn)入高尚住宅更實(shí)際。因而準(zhǔn)確計(jì)算個(gè)人凈資產(chǎn)是把握購(gòu)房能力的前提和基礎(chǔ)。

　　此外，業(yè)內(nèi)人士建議新人每月還貸數(shù)額最好控制在兩人總收入的50%以?xún)?nèi)，30%左右最為合適。房貸絕對(duì)不能超過(guò)個(gè)人或家庭收入的4成。按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，貸款購(gòu)房者每月還貸的數(shù)目最好不要超過(guò)個(gè)人收入的25%，這樣對(duì)生活質(zhì)量的影響基本上不大。

　　房貸利息的2種計(jì)算方式

　　在貸款買(mǎi)房情況下，買(mǎi)房貸款計(jì)算利息主要取決于首付數(shù)額、還款方式(等額本息還款或等額本金還款)、按揭念書(shū)、銀行利率等。由于國(guó)家政策在變，所以銀行利率和首付數(shù)額都可能變化。所以計(jì)算銀行貸款買(mǎi)房利息時(shí)，應(yīng)根據(jù)最新數(shù)據(jù)計(jì)算。銀行貸款買(mǎi)房利息的計(jì)算取決于個(gè)人購(gòu)房貸款還款方式的不同。

　　1.按照月等額本息還款，等額本息的特點(diǎn)是整個(gè)還款期內(nèi)，每月的還款額保持不變。貸款人可準(zhǔn)確掌握每月的還款額，有計(jì)劃地安排家庭開(kāi)支。

　　2.按照月等額本金還款，等額本金的特點(diǎn)是本金在整個(gè)還款期內(nèi)平均分?jǐn)?，利息則按貸款本金余額逐日計(jì)算。每月還款額逐漸減少，但償還速度保持不變。這種方式比較適合于還款初期能力較強(qiáng)并希望在還款初期歸還較大款項(xiàng)來(lái)減少利息支出的借款人。

　　最新住房公積金存貸款利率

　　一、從2012年7月6日起，下調(diào)個(gè)人住房公積金存款利率。當(dāng)年歸集的個(gè)人住房公積金存款利率由0.40%下調(diào)至0.35%；上年結(jié)轉(zhuǎn)的個(gè)人住房公積金存款利率由2.85%下調(diào)至2.60%。

　　二、從2012年7月6日起，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率。五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率由4.70%下調(diào)至4.50%；五年期以下(含五年)個(gè)人住房公積金貸款利率由4.20%下調(diào)至4.00%。

　　2012年7月6日(含7月6日)以后發(fā)放的個(gè)人住房公積金貸款，執(zhí)行本通知規(guī)定。2012年7月6日前發(fā)放的未到期個(gè)人住房公積金貸款，自2013年1月1日起按本通知規(guī)定執(zhí)行。

　　三、二手房公積金貸款的最高限額是60萬(wàn)，特別審批的貸款金額是70萬(wàn)，貸款的額度是評(píng)估價(jià)的70%。

　　最新商業(yè)貸款利率

　　現(xiàn)行的貸款基準(zhǔn)利率仍是按2012年7月6日調(diào)整后的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，6個(gè)月內(nèi)存貸款年利率為5.6%，6個(gè)月至1年存貸款年利率6.00%，一年至三年存貸款利率6.15%，三年至五年存貸款利率6.40%，五年以上存貸款利率6.55%。

　　目前銀行利息調(diào)整有三種形式。一是央行基準(zhǔn)利率調(diào)整后，貸款利率在次年的年初，通常是1月1日起執(zhí)行新利率；二是滿(mǎn)年度調(diào)整，即還款滿(mǎn)一年，調(diào)整執(zhí)行新利率。三是雙方約定，一般在銀行利率調(diào)整后的次月執(zhí)行新利率。通常情況下，大多數(shù)銀行遵循第一種方式。