任志強(qiáng)建議,三四線城市的房地產(chǎn)多余的庫存要炸掉??墒菂s惹來一身騷,被不少人謾罵和“批斗”。
語不驚人死不休,是任志強(qiáng)一貫的做派。雖說退休了,但他從沒有消停過。這不,作為房地產(chǎn)界知名的大炮,他又放炮了。
日前,任志強(qiáng)提出建議,三四線城市的房地產(chǎn)多余的庫存要炸掉??墒菂s惹來一身騷,被不少人謾罵和“批斗”。任大炮當(dāng)然表示不服,繼續(xù)寫長(zhǎng)微博辯論,堅(jiān)持說多余的庫存要炸掉,不然開發(fā)商會(huì)死。
目前,全國(guó)房地產(chǎn)待售面積高達(dá)71853萬平方米,其中,商品住宅待售面積為45248萬平方米,占全年房地產(chǎn)庫存量的63%。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)
炸掉三四線城市房地產(chǎn)和樓市庫存只是任志強(qiáng)的一家之言。他提出這個(gè)建議的背景是,中央提出了房地產(chǎn)市場(chǎng)“去產(chǎn)能”、“去庫存”的任務(wù)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù),目前,全國(guó)房地產(chǎn)待售面積高達(dá)71853萬平方米,其中,商品住宅待售面積為45248萬平方米,占全年房地產(chǎn)庫存量的63%。尤其是三四線城市的高庫存被一些專家稱為“禿子頭上的虱子”。
一方面是無數(shù)人買不起房,另一方面是高達(dá)7億平方米的庫存。中國(guó)為什么會(huì)有這么多的房地產(chǎn)庫存?任志強(qiáng)的解釋是,庫存之所以產(chǎn)生,有政府過時(shí)的限制性政策抑制了投資與消費(fèi)造成的,有戶籍制度和信貸政策造成的,有加大磚頭補(bǔ)貼的保障房政策造成的,有人口轉(zhuǎn)移因素造成的,也有在不合適的地方建了不合適的房造成的。除了這些之外,我認(rèn)為,房地產(chǎn)庫存高的另一個(gè)原因是,房地產(chǎn)價(jià)格太高,很多人想買卻買不起。所以去年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出,鼓勵(lì)開發(fā)商降房?jī)r(jià)。奇怪的是,從近期房地產(chǎn)走勢(shì)來看,多數(shù)城市住房?jī)r(jià)格不但沒降,還有所回升,一線城市尤其明顯。
面對(duì)高庫存的局面,各地都在尋求出路。不少城市陸續(xù)出臺(tái)不同的刺激措施促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)去產(chǎn)能去庫存。比如,之前限購的城市陸續(xù)取消限購,降低首付款比例,允許外地人買房等措施。近日,北京“兩會(huì)”上釋放信號(hào),研究鼓勵(lì)居民在就業(yè)地區(qū)就近居住,購買二手房或?qū)⒚舛愘M(fèi)。確實(shí)這些政策會(huì)降低交易成本,有利于去庫存,但顯然并不足以完全消化當(dāng)前的樓市庫存。
消化不了怎么辦?所以就有了任志強(qiáng)“炸掉”的主意。他還強(qiáng)調(diào),庫存的總量并不可怕,主要是影響著現(xiàn)金流和再生產(chǎn),更重要的是影響著土地資源的有效利用。只有炸掉,才能讓土地重新規(guī)劃和合理利用。炸掉是調(diào)整的前提,不炸掉,開發(fā)商會(huì)死,炸掉之后的調(diào)整也許是活得更好。
不知道“炸掉”這個(gè)建議讓多少人咂舌和感到不可理喻。那么多房子蓋好了,賣不出去炸掉,該多令人心肝兒疼啊!有些人就說,要是分給買不起房的人,該多好啊。這必然會(huì)讓很多人想到,這就是典型的資本主義道路。資本主義國(guó)家的倒牛奶,牛奶過剩,卻不降價(jià)賣給貧窮的人,而是寧愿倒掉,那一幕幕仍歷歷在目。人家倒的是牛奶,咱要炸掉的可是令無數(shù)屌絲夢(mèng)寐以求的房子!
確實(shí),如果說不炸掉,一些房子蓋在不合適的地方,是沒有人愿意去買的。比如說,位置不好,沒有配套措施;另外,三四線城市就是房子蓋得太多,怎么放開政策刺激也不一定能賣不了。也有人說,現(xiàn)在這些庫存是房地產(chǎn)開發(fā)商的貢獻(xiàn),還不是你們自己造出來的。
其實(shí)就是幾個(gè)問題,一方面供給和需求不配對(duì),也就是結(jié)構(gòu)性錯(cuò)位。所以就要有供給側(cè)的結(jié)構(gòu)性改革。要去產(chǎn)能和庫存,必須進(jìn)行產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整和結(jié)構(gòu)調(diào)整,企業(yè)也必須對(duì)決策進(jìn)行調(diào)整,如果不調(diào)整、還是走老路子,絕對(duì)不可能消化掉多余的產(chǎn)能。
在我看來,說到底,任志強(qiáng)想表達(dá)一個(gè)東西,就是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,必須要讓企業(yè)有自主生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán),企業(yè)有權(quán)利決定自己生產(chǎn)什么,怎么生產(chǎn)。用他的話說就是,有炸掉的權(quán)利。
但是,我覺得這里有幾個(gè)問題:第一是,大多數(shù)開發(fā)商都是拿貸款蓋的房子,這些房產(chǎn)已經(jīng)被當(dāng)作抵押或質(zhì)押給銀行了,如果要炸,應(yīng)該誰來炸?第二,炸掉這些房子之后,這些房地產(chǎn)開發(fā)商怎么能夠還上銀行的貸款,而不是違約了再讓政府來兜底。即使炸掉了“多余的”房子,但是開發(fā)商的債務(wù)并不會(huì)隨著一聲轟隆響而消失。企業(yè)在決策和生產(chǎn)自主的同時(shí),必須為自己的債務(wù)和責(zé)任獨(dú)自承擔(dān),而不是綁架地方政府來擦屁股。而這也正是目前地方政府不敢讓房地產(chǎn)開發(fā)商破產(chǎn)或者倒閉的一個(gè)原因。第三,房地產(chǎn)業(yè)也存在僵尸企業(yè),目前在去產(chǎn)能和去庫存的形勢(shì)下,必須考慮讓僵尸開發(fā)商淘汰,退出市場(chǎng),而不是半死不活地消耗大量信貸資源,反而積累更大的金融風(fēng)險(xiǎn)。
任志強(qiáng)給出的炸掉之后的進(jìn)一步建議是,推倒重建,比如在原來住宅得到基礎(chǔ)上重新建商場(chǎng),在原來是商場(chǎng)的地方改稱住宅,在原來沒有購買的普通住宅炸掉建別墅或者是養(yǎng)老、度假場(chǎng)所。
對(duì)于這個(gè)想法,我認(rèn)為太過理想主義了。一方面,如果說當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)高庫存是因?yàn)楣┣蟪霈F(xiàn)了錯(cuò)位,那怎么保證未來這些推倒重來的房產(chǎn)不會(huì)錯(cuò)位,不會(huì)形成新的庫存?另一方面,這些推倒了的建筑和房子付出了巨大的建造成本,這些成本必然會(huì)攤到重建的房子上,這必然會(huì)推高新建房產(chǎn)的價(jià)格。當(dāng)價(jià)格高到超出購房者承擔(dān)能力時(shí),無疑又會(huì)成為新的庫存,導(dǎo)致惡性循環(huán)。
房地產(chǎn)去產(chǎn)能、去庫存也并不是一炸了之那么簡(jiǎn)單。而且我敢肯定,在當(dāng)前的情況下,未必有多少房地產(chǎn)開發(fā)商愿意采取“炸庫存”的方式來斷臂求生,萬一把自己炸死了呢。
對(duì)于去產(chǎn)能、去庫存的另一重含義,任志強(qiáng)并沒有提到,就是不再增加無效的產(chǎn)能。現(xiàn)在三四線城市和小縣城雖然房子賣不出去了,但是到處都還在蓋房子,處處開花。我真不知道這些房子造出來之后的命運(yùn)除了炸掉,還有什么選擇。
雖說任大炮的建議看似有些道理,但是房地產(chǎn)去產(chǎn)能、去庫存也并不是一炸了之那么簡(jiǎn)單。而且我敢肯定,在當(dāng)前的情況下,未必有多少房地產(chǎn)開發(fā)商愿意采取“炸庫存”的方式來斷臂求生,萬一把自己炸死了呢。
所以,聰明的開發(fā)商就開始進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,選擇多元化經(jīng)營(yíng)道路,不再固守以房地產(chǎn)為主業(yè),而是進(jìn)入到健康、文化等未來的朝陽產(chǎn)業(yè),開辟新的天地。只是他們的轉(zhuǎn)型能否成功,也有待市場(chǎng)的檢驗(yàn)。