專家指出，此前召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，化解房地產(chǎn)庫(kù)存已經(jīng)被列為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展五大任務(wù)之一，會(huì)議指出“要取消過(guò)時(shí)的限制性措施。此次貸款放松政策，同樣意在“去庫(kù)存”。

中國(guó)社科院數(shù)據(jù)顯示，2015年商品住房總庫(kù)存預(yù)計(jì)達(dá)39.96億平方米，現(xiàn)房待售面積4.26億平方米，如果想完全消化，需要23個(gè)月。民生證券研究院研究表明，從結(jié)構(gòu)上看，2015年年底一、二、三線城市庫(kù)銷比分別為8.15、10.23和25.58，三線城市房地產(chǎn)庫(kù)存過(guò)剩問(wèn)題最為嚴(yán)重。

專家表示，無(wú)論是商貸還是公積金貸款，首付款比例兩年間的持續(xù)下調(diào)，降低購(gòu)房“門檻”的做法，刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)續(xù)復(fù)蘇。此次首付款比例下調(diào)的范圍依然限定在非限購(gòu)城市，這意味著執(zhí)行限購(gòu)的城市北上廣深等一線城市不受該政策的影響。

“去年第四季度來(lái)，全國(guó)住宅市場(chǎng)成交明顯上漲，市場(chǎng)成交水平處于高位，成交量整體回暖帶動(dòng)全國(guó)房?jī)r(jià)上漲走勢(shì)，樓市出現(xiàn)暖冬。一二線城市總體上行趨勢(shì)明顯。”張大偉說(shuō)。

“目前全國(guó)市場(chǎng)分化明顯，預(yù)計(jì)對(duì)于該政策各地執(zhí)行力度不一。”張大偉說(shuō)，一線城市限購(gòu)，不執(zhí)行新首付政策，但對(duì)心理預(yù)期影響較大。預(yù)計(jì)積極響應(yīng)的主要是二線城市。三四線城市銀行放貸謹(jǐn)慎，執(zhí)行可能性并不大。

刺激需求作用有限

“對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，政策對(duì)刺激需求的作用有限。政策效果有待市場(chǎng)觀察?！睆埓髠ケ硎荆?yàn)榉抠J利率并未降低，降低首付甚至?xí)?lái)還款壓力增加。

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，首付降低，意味著減少的首付部分轉(zhuǎn)移至未來(lái)的月供，還款壓力會(huì)加大。如果購(gòu)房家庭面對(duì)月供增加，以及未來(lái)家庭可支配收入增加預(yù)期不樂(lè)觀的壓力，即使首付比例下降，購(gòu)房家庭也未必敢向銀行貸款。

分析人士指出，對(duì)于去庫(kù)存的方式，單靠降低房貸門檻作用有限。應(yīng)該多措并舉，陸續(xù)打出降房?jī)r(jià)，減稅費(fèi)等“組合拳”，要靠產(chǎn)業(yè)布局和公共資源分配的調(diào)整。

胡景暉表示，非限購(gòu)城市庫(kù)存積壓最核心的問(wèn)題是供大于求，供大于求的根源在于這些庫(kù)存壓力較大的城市沒(méi)有匯集能夠創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)的產(chǎn)業(yè)。此外，這些城市在醫(yī)療、教育、商業(yè)等公共資源配套方面較為匱乏，所以無(wú)法形成人口的聚集效應(yīng)，在沒(méi)有需求支撐的情況下，單憑降低首付比例，對(duì)去庫(kù)存意義不大。

“銀行放貸要恪守一個(gè)上限：月供還款額不能高于家庭月均可支配收入50％。即使銀行首付降至二成，但每個(gè)家庭月均可支配收入是明確的，可貸款額是既定的。銀行有可能無(wú)法向購(gòu)房家庭發(fā)放更多貸款。”胡景暉說(shuō)。

(記者 孔祥鑫)