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去庫存新政紛紛落地 房地產(chǎn)格局分化、風險仍存

m.thejeatles.com 來源:21世紀經(jīng)濟報道 2016-02-18 08:43我來說兩句
  

當前全國房地產(chǎn)庫存接近98.3億平方米,去化周期接近10年。多數(shù)受訪者認為,這主要是此前幾年“房地產(chǎn)經(jīng)濟”帶來的必然結(jié)果。隨著當前信貸環(huán)境的寬松,房地產(chǎn)市場還將迎來一輪交易熱潮,但在日漸分化的市場格局下,市場仍然存在較大風險。

(原標題:去庫存新政紛紛落地 房地產(chǎn)格局分化、風險仍存)

自從去年中央經(jīng)濟工作會議將房地產(chǎn)去庫存作為結(jié)構(gòu)性改革五大任務以來,相關(guān)部委和地方政府密集出臺政策以支持去庫存行動。多地出臺樓市政策,采用信貸杠桿、稅費減免、優(yōu)化落戶、房價補貼、政府回購等多種形式進行“去庫存”。很多地方設立了具體的任務目標,在江西省出臺的政策中,甚至包含對地方政府的“問責”條款。另一方面,則是地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)戰(zhàn)場地,紛紛轉(zhuǎn)向二線城市拿地,二線城市土地樓面價格同比大幅上漲,這也將導致二線城市房價上漲壓力。

導讀

浙江省某三線城市的一位公務人員向21世紀經(jīng)濟報道表示,從2013年開始,當?shù)貥鞘械耐顿Y熱降溫,該地的財政捉襟見肘,政府部門一度要求房地產(chǎn)企業(yè)預支“未來三年”的相關(guān)稅費用以救急。如今,“預支稅費”的情況不再出現(xiàn),因為企業(yè)也沒有錢了。

在經(jīng)濟增速換擋、“房地產(chǎn)依賴癥”癥結(jié)難除的背景下,樓市“去庫存”正在由一種市場行為變成一項政治任務。

春節(jié)前后,多地出臺樓市政策,采用信貸杠桿、稅費減免、優(yōu)化落戶、房價補貼、政府回購等多種形式進行“去庫存”。很多地方設立了具體的任務目標,在江西省出臺的政策中,甚至包含對地方政府的“問責”條款。

在中國城市化進程中,房地產(chǎn)不僅是一項民生工程,而且與地方經(jīng)濟、土地財政、金融體系等緊密聯(lián)系在一起。因此,在地方政府看來,樓市“去庫存”可謂茲事體大,非“上綱上線”所不能解決。

但現(xiàn)實情況并不樂觀。安信證券統(tǒng)計發(fā)現(xiàn),當前全國房地產(chǎn)庫存接近98.3億平方米,去化周期接近10年。多數(shù)受訪者認為,這主要是此前幾年“房地產(chǎn)經(jīng)濟”帶來的必然結(jié)果。隨著當前信貸環(huán)境的寬松,房地產(chǎn)市場還將迎來一輪交易熱潮,但在日漸分化的市場格局下,市場仍然存在較大風險。

去庫存已成“政治任務”

本輪地方政府紛紛出臺去庫存政策的做法,肇始于去年12月召開的中央經(jīng)濟工作會議。上述會議指出,2016年結(jié)構(gòu)性改革抓好五大任務,“化解房地產(chǎn)庫存”就是其中之一。

此后,全國多個省份公開做出“去庫存”的表態(tài)。截至目前,以省級政府的名義出臺文件的,有江西、內(nèi)蒙古、福建、重慶等。另外還有不少城市單獨出臺相關(guān)政策。

具體的政策措施,包括提高信貸杠桿、稅費減免、優(yōu)化落戶、房價補貼、政府回購等多個方面,政府讓利的跡象十分明顯。四川眉山就直接進行房價補貼,對符合條件的購房者給予每平方米500元的補貼。

另有一些地方設定了具體的“去庫存”目標。安徽、湖南兩省均明確表示,今年棚改貨幣化安置比例不得低于50%;山東東營則強調(diào),2016年,全市要實現(xiàn)5.5萬農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化、1.9萬城中村和城邊村居民完全市民化。

江西省出臺的文件中,則明確提出“要加強檢查考核,對履行去庫存、穩(wěn)市場主體責任不力,效果不明顯的市、縣,將進行約談和追責”。這也是首個將“去庫存”上升為政治任務的省份。

在我國房地產(chǎn)調(diào)控史上,與問責掛鉤的做法僅有兩個主要先例:

從2010年到2012年,住建部連續(xù)三年與地方政府簽訂《保障性住房目標責任書》,對于保障房的建設規(guī)模、開工時間等進行約定,若完成不力,主要領(lǐng)導將遭到從約談到行政處分乃至降級、免職的嚴厲處罰。

2013年2月出臺的“新國五條”,要求各地制定房價控制目標,對于未完成上述目標的城市,同樣要予以問責。

“把"去庫存"上升到政治層面,說明房地產(chǎn)庫存壓力對地方經(jīng)濟的影響非常大?!敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉向21世紀經(jīng)濟報道表示,與上述兩者不同,這是地方政府主動實施問責,更加說明問題的嚴重。

被低估的庫存

在一些機構(gòu)的分析中,單是庫存規(guī)模這一點,就超出了很多人的想象。

安信證券根據(jù)截至去年十月的數(shù)據(jù)進行分析指出,房地產(chǎn)行業(yè)的真實庫存約為98.3億平方米。其中共有三部分構(gòu)成:全國商品房待售面積6.86億方、尚未開工的企業(yè)拿地面積42.3億方、在建商品房庫存約49.1億方。

其中,營口、烏蘭察布、鄂爾多斯的供需比超過了280%,太原、濟南、連云港的供需比則在180%以上,屬于庫存過剩的“重災區(qū)”。

該機構(gòu)指出,以過去五年年均11.5億平米的銷售速度,在不新增供給的情況下,需要8.5年方可完成全部去化??紤]到未來幾年銷售面積可能回落至10億平米/年,則相應的去化周期約為9.8年。

這部分庫存對于地方經(jīng)濟的影響不可小覷。按照很多業(yè)內(nèi)人士的觀點,供應過剩的結(jié)果就是企業(yè)拿地積極性下降,直接影響到地方的財政收入。根據(jù)統(tǒng)計局的數(shù)據(jù),2015年全國房地產(chǎn)企業(yè)土地購置面積下降31.7%;土地成交價款下降23.9%。

浙江省某三線城市的一位公務人員向21世紀經(jīng)濟報道表示,從2013年開始,當?shù)貥鞘械耐顿Y熱降溫,該地的財政捉襟見肘,政府部門一度要求房地產(chǎn)企業(yè)預支“未來三年”的相關(guān)稅費用以救急。如今,“預支稅費”的情況不再出現(xiàn),因為企業(yè)也沒有錢了。

他表示,2015年10月,一家外地房地產(chǎn)公司因資不抵債而破產(chǎn),老板在尚未走完破產(chǎn)清算程序的情況下選擇跑路,給當?shù)劂y行留下大量壞賬。春節(jié)期間,一些業(yè)主向政府部門要求退房,但問題仍未解決。

“房地產(chǎn)經(jīng)濟”一詞概括了過去幾年很多城市的發(fā)展模式。在經(jīng)濟轉(zhuǎn)型不力的情況下,房地產(chǎn)市場的降溫更是“雪上加霜”。因此,以去庫存為主的“房地產(chǎn)保衛(wèi)戰(zhàn)”就顯得尤為重要。

事實上,與中央經(jīng)濟工作會議的定調(diào)相比,地方政府對市場的感知要更早。2013年下半年,山東西南部某城市就曾因市場嚴重過剩而暫停了新區(qū)的土地供應,并向公務員攤派賣房任務。隨著行政力量的介入,類似的情況被認為還會出現(xiàn)。

潛在風險隱現(xiàn)

在多數(shù)受訪者看來,隨著“房地產(chǎn)保衛(wèi)戰(zhàn)”的打響,未來將有更多的城市出臺相關(guān)政策。張大偉認為,這些政策將以“組合拳”的形式繼續(xù)推出,其手段很難超出現(xiàn)有的范疇,但執(zhí)行力度肯定會加強。

有分析指出,未來甚至不排除中央層面出臺相關(guān)的稅費、信貸新政,繼續(xù)給房地產(chǎn)市場帶來利好。2月17日,央行、住建部、財政部調(diào)高公積金存款利率,即被認為是一項刺激交易的政策。

在寬松的信貸環(huán)境下,這些政策“組合拳”可能會發(fā)揮一定的作用。

央行的數(shù)據(jù)顯示,2016年1月,人民幣貸款增加2.51萬億元,規(guī)模創(chuàng)單月歷史新高,同比多增1.04萬億元。其中,住戶部門貸款增加6075億元,其中的短期貸款增加1292億元,中長期貸款增加4783億元。

張大偉表示,從過往的經(jīng)驗來看,房地產(chǎn)市場走勢與信貸環(huán)境有著直接關(guān)系。央行罕見地大規(guī)模“放水”,無疑會刺激市場成交和房價上漲。

但他也提醒道,這種“放水”有可能出現(xiàn)“前松后緊”的態(tài)勢,一旦下半年出現(xiàn)萎縮,就可能導致整體市場的調(diào)整。

張大偉還指出,當前一線城市地價和房價不斷攀高,甚至超出居民購買力。因此,大規(guī)模“放水”有可能繼續(xù)抬高上述價格,并催生泡沫,這種風險值得警示。

安信證券表示,我國房地產(chǎn)市場的區(qū)域分化特征,決定了政策手段也會有所不同。該機構(gòu)認為,為了使得政策的有效性提升,應當采取因地制宜的策略,而不是“全盤通殺”。對于輕度過剩和基本均衡的城市需要政策大力支持,但對于供給嚴重過剩的城市,即使進行拯救效果也不大。

標簽:去庫存|風險
責任編輯:吳艷妮吳艷妮
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