【封面故事】港囧

2016年2月15日，香港迪士尼樂(lè)園度假區(qū)披露2015年業(yè)績(jī)，全年凈虧損1.48億港元，為2012年來(lái)首次虧損。盡管迪士尼國(guó)際化道路向來(lái)不順利，巴黎迪士尼樂(lè)園自2009年以來(lái)就連年虧損，但“內(nèi)地游客數(shù)量銳減80萬(wàn)，占比由48%下降為41%”這樣的數(shù)據(jù)，使香港迪士尼的虧損成為香港旅游業(yè)遭受沖擊的又一注腳。

不止迪士尼，香港經(jīng)濟(jì)在其他領(lǐng)域也正面臨著激烈的競(jìng)爭(zhēng)。10年前，香港曾是世界上最為繁忙的港口，而近期在經(jīng)歷18個(gè)月吞吐量下降之后，香港港口的全球排名已經(jīng)下滑至第五位，越來(lái)越多的大型船舶跳過(guò)香港駛向中國(guó)內(nèi)地的深水港口。

香港似乎在越來(lái)越多的競(jìng)爭(zhēng)中優(yōu)勢(shì)不再。從2012年起，香港經(jīng)濟(jì)的增速始終低于2005年來(lái)平均3.9%的增速。就連向來(lái)是香港“標(biāo)志”的高房?jī)r(jià)，從2015年第四季度起都進(jìn)入了下行通道。有分析人士認(rèn)為，就在更多的國(guó)家搭上中國(guó)內(nèi)地發(fā)展的“便車(chē)”之時(shí)，香港卻似乎在錯(cuò)失機(jī)遇。

而縱觀香港的發(fā)展歷程，無(wú)論是上個(gè)世紀(jì)50年代通過(guò)接收內(nèi)地移民與財(cái)富淘來(lái)第一桶金，發(fā)展以出口為導(dǎo)向的勞動(dòng)密集型加工業(yè)，從而一躍成為“亞洲四小龍”之一；還是70年代全球放松金融管制的浪潮中消除壁壘，發(fā)展金融業(yè)；還是中國(guó)內(nèi)地開(kāi)始改革開(kāi)放后洶涌進(jìn)入內(nèi)地的港資；抑或是2003年經(jīng)歷SARS沖擊后開(kāi)啟的“自由行”政策，香港向來(lái)以善于抓住機(jī)遇著稱(chēng)，尤其善于站在內(nèi)地所帶來(lái)發(fā)展機(jī)遇的“風(fēng)口”。

當(dāng)然，外界因素并非造成香港經(jīng)濟(jì)如今“困頓”的唯一原因，香港自身經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)所面臨的問(wèn)題也不容忽視。在過(guò)去半個(gè)多世紀(jì)，香港經(jīng)歷幾次產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移后，如今香港第二產(chǎn)業(yè)所占比重已下降至3%，香港經(jīng)濟(jì)幾乎全部依靠以金融業(yè)為代表的服務(wù)業(yè)，在世界上不少經(jīng)濟(jì)體都高喊“回歸制造業(yè)”的當(dāng)下，香港的制造業(yè)卻面臨著“空心化”的現(xiàn)狀。這還使得香港科研投入“掉隊(duì)”嚴(yán)重，目前香港的研發(fā)強(qiáng)度是新加坡的1/3，深圳的1/5。另一方面，高房?jī)r(jià)所推高的生活成本似乎扼住了香港市民的咽喉，使得居民消費(fèi)乏力。

香港怎么了？

房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、旅游業(yè)與零售業(yè)是香港四個(gè)頗具代表性的行業(yè)。通過(guò)解讀這四大行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，借此了解香港經(jīng)濟(jì)的當(dāng)前形勢(shì)，并期待這顆東方明珠魅力依然。

香港樓市再遇寒冬？

地塊最新交易價(jià)格創(chuàng)14年來(lái)新低；李嘉誠(chéng)：香港房?jī)r(jià)漲跌10%不足為奇

春節(jié)過(guò)后一則土地出讓的新聞似乎讓人感覺(jué)香港樓市要繃不住了。

2月12日，香港地政總署公布，位于新界大埔區(qū)荔枝山山塘路的地塊由中國(guó)海外發(fā)展有限公司旗下子公司國(guó)萬(wàn)投資以21.3億港元投得，如果以最高樓面面積計(jì)算，每平方米樓面地價(jià)僅1.99萬(wàn)港元。媒體報(bào)道稱(chēng)，這一價(jià)格比此前的業(yè)界估值低了近四成，亦創(chuàng)下了大埔區(qū)自2002年后的樓面地價(jià)新低。

在這宗土地交易之前，2月3日，香港政府出售了位于深水埗的一塊居住用地，若以做私人住宅用途的最高樓面面積計(jì)算，出售價(jià)格約為每平方米5.5萬(wàn)港元，已接近市場(chǎng)預(yù)期下限。

其實(shí)，近兩年來(lái)香港政府的賣(mài)地收入與數(shù)量均出現(xiàn)下滑，2015年全年售出24幅土地，較2014年減少9幅；賣(mài)地收入444億多港元，較2014年的492億港元，下降約10%，創(chuàng)下6年來(lái)的新低。而若考慮2014年賣(mài)地收入已較2013年高峰跌逾23%，兩年間賣(mài)地收益累計(jì)下降約30%。

土地市場(chǎng)與樓市往往互為晴雨表，此次地塊以低價(jià)成交的背景，是從2015年開(kāi)始的香港樓市的回調(diào)。

2015年，香港樓市先后受金管局調(diào)控、內(nèi)地股市波動(dòng)及美國(guó)加息等因素影響，導(dǎo)致整體樓宇買(mǎi)賣(mài)量值均下挫。香港利嘉閣地產(chǎn)研究部指出，截至2016年2月4日，羊年(2015年2月19日至2016年2月7日)全港錄得65595宗樓宇買(mǎi)賣(mài)登記，物業(yè)成交總值約5047億港元，預(yù)測(cè)2015/2016年度樓宇買(mǎi)賣(mài)登記量值最終可達(dá)6.58萬(wàn)宗及5060億港元，較2014/2015年度分別下跌26.6%及14.8%，按年登記量更創(chuàng)1996年有史以來(lái)的次低。

自2003年跌到低谷以來(lái)，香港房?jī)r(jià)已上升超過(guò)4倍，于2015年9月達(dá)到了頂峰。中原地產(chǎn)中原城市領(lǐng)先指數(shù)顯示，自此之后，直至2016年1月底，香港房?jī)r(jià)在19周內(nèi)下跌了9.5%。其中，香港樓市在2015年第四季度創(chuàng)下了7年來(lái)的最高季度跌幅——7.5%。

已有多家券商投行機(jī)構(gòu)為此看空2016年香港樓市，瑞銀發(fā)布2016年投資展望報(bào)告指出，香港樓市已接近泡沫邊緣，泡沫程度僅次于倫敦。香港過(guò)去歷史數(shù)據(jù)顯示，一旦樓市出現(xiàn)泡沫，樓價(jià)在未來(lái)三年有90%的機(jī)會(huì)累計(jì)下跌30%。

里昂證券1月份的報(bào)告稱(chēng)，香港房地產(chǎn)市場(chǎng)在2015年第四季度下滑7.5%的基礎(chǔ)上，2016年第一季度將下滑8%。地產(chǎn)咨詢(xún)公司萊坊國(guó)際的報(bào)告則顯示，即使是價(jià)格相對(duì)堅(jiān)挺的香港豪宅，預(yù)計(jì)2016年也將跌價(jià)5%左右。

中銀香港的研究報(bào)告則指出，此輪房?jī)r(jià)下跌的速度不及1997年與2008年金融危機(jī)后房?jī)r(jià)的回調(diào)速度，在沒(méi)有爆發(fā)意外的重大危機(jī)事件情況下，預(yù)計(jì)樓價(jià)大幅下跌的風(fēng)險(xiǎn)不高，今年的調(diào)整幅度料在10%左右。

香港地產(chǎn)商們對(duì)樓市入冬似乎已形成了共識(shí)，并做出了價(jià)格與銷(xiāo)售的調(diào)整。長(zhǎng)和系主席李嘉誠(chéng)在出席集團(tuán)周年晚會(huì)時(shí)表示，香港房?jī)r(jià)上升10%或下跌10%都是平常事，有需求的時(shí)候，房?jī)r(jià)自然會(huì)漲，而需求少、經(jīng)濟(jì)差時(shí)，房?jī)r(jià)自然會(huì)下跌。恒隆地產(chǎn)主席陳啟宗也在2016年1月表示，對(duì)香港樓市而言，樓市上漲或下跌15%至20%都不是什么大事。

有媒體報(bào)道，作為香港地產(chǎn)四大家族之一，恒基地產(chǎn)主席李兆基迅速在樓市入冬之際做出反應(yīng)。恒基地產(chǎn)旗下的豪宅項(xiàng)目帝匯豪庭在1月20日公布了首份定價(jià)單，定價(jià)較同區(qū)豪宅下跌了五成。而香港開(kāi)發(fā)商華懋集團(tuán)也于近期將手中一幢待售的商廈降價(jià)1億港元，此前華懋集團(tuán)曾叫價(jià)5億港元的尖沙咀赫德道16號(hào)全幢商廈，今年再度出售時(shí)的價(jià)格已降至4億港元。

不止恒基地產(chǎn)與華懋集團(tuán)，香港的不少開(kāi)發(fā)商都在用各種價(jià)格手段來(lái)促進(jìn)銷(xiāo)售。長(zhǎng)江實(shí)業(yè)和恒基兆業(yè)也推出了鼓勵(lì)購(gòu)房的刺激政策，比如印花稅退稅、首次及二次抵押貸款。

香港住宅零售價(jià)指數(shù)

港人買(mǎi)房負(fù)擔(dān)“全球最重”，都怪李嘉誠(chéng)們？

在香港樓市于2015年第四季度開(kāi)始回調(diào)前，隨著房?jī)r(jià)在當(dāng)年9月觸及頂峰，香港市民的買(mǎi)房負(fù)擔(dān)也一度達(dá)到“極限”。

美國(guó)市場(chǎng)研究公司Demographia于2016年1月發(fā)布《國(guó)際住房可負(fù)擔(dān)性調(diào)查2016》，其中顯示，在調(diào)查覆蓋的9個(gè)國(guó)家或地區(qū)的367個(gè)城市(不包括中國(guó)內(nèi)地)中，香港人的買(mǎi)房負(fù)擔(dān)最為沉重，香港也連續(xù)第6年成為房?jī)r(jià)最難負(fù)擔(dān)的城市。這份報(bào)告根據(jù)城市房?jī)r(jià)中位數(shù)與家庭收入中位數(shù)的比值來(lái)衡量房?jī)r(jià)負(fù)擔(dān)程度。報(bào)告顯示，截至2015年第三季度，香港一套中等價(jià)格的房屋需要556.1萬(wàn)港元，而一個(gè)中等家庭年收入為29.3萬(wàn)港元，前者為后者的19倍。而自從香港被列入統(tǒng)計(jì)以來(lái)，其房?jī)r(jià)收入比從2010年的11.4飆升到2015年的19，上漲幅度為67%。

難怪有香港市民在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，經(jīng)歷下跌的房?jī)r(jià)仍然難以負(fù)擔(dān)，即使再跌一半也不算便宜。而在高企的房?jī)r(jià)之下，香港市民的居住條件卻并不寬裕。

香港房屋委員會(huì)提供的數(shù)據(jù)顯示，截至2014年，香港有45.7%的人口居住在由政府提供的公營(yíng)永久性房屋中，其中有29.1%，也就是近三分之一的人口租住于政府提供的公屋中。

即使你選擇購(gòu)買(mǎi)由政府資助出售的房屋或私人永久性房屋，除了要面對(duì)超高的房?jī)r(jià)外，居住條件可能并不會(huì)得到根本性的改善。2011年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，香港居屋(即由香港房屋委員會(huì)興建并以廉價(jià)出售的公營(yíng)房屋)與私營(yíng)房屋的平均面積為49平方米，人均居住面積為15平方米，而只有不到9%的房屋的面積在60平方米以上。在香港熱鬧的樓市背后，高企的房?jī)r(jià)與并不與之相稱(chēng)的居住條件始終是香港社會(huì)的癥結(jié)之一，而有不少人將此歸咎于賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)的華資地產(chǎn)商。

華資地產(chǎn)商的崛起之路：每次都能站在香港經(jīng)濟(jì)的“風(fēng)口”

其實(shí)，香港的幾大家族財(cái)團(tuán)介入房地產(chǎn)業(yè)，并從中完成財(cái)富積累，無(wú)不暗合了香港的幾個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，可謂幾次站上了“風(fēng)口”。

第二次世界大戰(zhàn)結(jié)束后，香港人口以每月10萬(wàn)人的速度激增，到1950年時(shí)，香港人口已增至200萬(wàn)。彼時(shí)，香港正逐漸成為制造業(yè)中心，勞動(dòng)力的需求導(dǎo)致50到70年代人口的快速增長(zhǎng)，同時(shí)推升了廠房與住房的需求。李嘉誠(chéng)、李兆基、鄭裕彤和已故的郭得勝等人都在60年代初大舉投資房地產(chǎn)市場(chǎng)。

面對(duì)需求的增長(zhǎng)，港英政府于1972年開(kāi)始實(shí)施十年建屋計(jì)劃，時(shí)任港督麥理浩提出，在1973年到1982年的10年內(nèi)，180萬(wàn)香港居民只需支付其經(jīng)濟(jì)能力所及的租金，便可擁有環(huán)境合理的獨(dú)立住房。而隨著港島與九龍的市區(qū)可供開(kāi)發(fā)的土地日益減少，港英政府開(kāi)始在新界推行新市鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)。李嘉誠(chéng)旗下的長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)曾在1978年以每平方尺1.5港元的價(jià)格買(mǎi)入天水圍約2500萬(wàn)平方尺的土地，花費(fèi)近4000萬(wàn)港元，而當(dāng)年長(zhǎng)實(shí)的凈利潤(rùn)為1.3億港元。彼時(shí)的天水圍還是一塊近5200萬(wàn)平方尺的新界農(nóng)地，按照港英政府的規(guī)劃，全部建成后可容納50萬(wàn)人居住。

除去長(zhǎng)實(shí)外，華資公司如新地、永泰及新世界發(fā)展都在70年代把握住機(jī)會(huì)，大量增加土地儲(chǔ)備。此外，從70年代末至80年代中，擁有大量土地儲(chǔ)備的大型英資公司，如和記黃埔、青州英坭、港燈、九龍倉(cāng)及會(huì)德豐等，其所有權(quán)紛紛落入李嘉誠(chéng)、包玉剛等華資之手。

在把握住60到70年代的機(jī)會(huì)，介入地產(chǎn)業(yè)后，華資地產(chǎn)商在1984年站上了更大的“風(fēng)口”?！吨杏⒙?lián)合聲明》于這一年12月份簽署，其中規(guī)定，政府每年批出的新土地只限50公頃。土地供應(yīng)短缺推高了地價(jià)，同時(shí)也帶動(dòng)了香港房?jī)r(jià)的上漲，此后的12年，香港房地產(chǎn)進(jìn)入牛市期，房?jī)r(jià)升幅高達(dá)9倍以上。

日后華資地產(chǎn)商的一些重要項(xiàng)目也紛紛于1984年開(kāi)始啟動(dòng)，當(dāng)年年底，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)與政府達(dá)成補(bǔ)地價(jià)協(xié)議，獲得黃埔花園的地皮。同年12月，新世界發(fā)展與香港貿(mào)易發(fā)展局達(dá)成協(xié)議，開(kāi)始興建香港會(huì)議展覽中心。

而在此期間，本已領(lǐng)先的幾家大地產(chǎn)商日益壯大，使得較小型的地產(chǎn)商無(wú)法趕上。有資料顯示，1991年至1994年之間，70%新落成的私人樓宇來(lái)自7家地產(chǎn)商，55%來(lái)自其中4家。

憑借有限的土地供應(yīng)而一路看漲的香港樓市在1997年迎來(lái)拐點(diǎn)。當(dāng)年10月，時(shí)任香港特首董建華在施政報(bào)告中提出“八萬(wàn)五”房屋政策，即每年供應(yīng)不少于8.5萬(wàn)個(gè)住宅房屋，希望10年內(nèi)全港七成的家庭可以自置住房，輪候租住公屋的平均時(shí)間由6.5年縮短至3年。在“八萬(wàn)五”政策增加房屋供應(yīng)、亞洲金融危機(jī)等因素的沖擊下，1998年的房?jī)r(jià)相比于1997年的高位曾一度下跌65%，香港樓市步入5年淡市。

在香港經(jīng)濟(jì)持續(xù)低迷的背景下，港府放棄了“八萬(wàn)五”政策，并于2002年底出臺(tái)了“救市九招”，此后從2003年開(kāi)始，香港樓市再次迎來(lái)一個(gè)上漲周期，如前所述，直至2015年9月達(dá)到頂點(diǎn)，其漲幅已超過(guò)4倍。

跨行業(yè)并購(gòu)成就地產(chǎn)霸權(quán)

香港消費(fèi)者委員會(huì)從2012年6月至2013年6月，曾以匿名方式向43家供應(yīng)商進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查，結(jié)果發(fā)表在《雜貨零售市場(chǎng)研究報(bào)告》中。報(bào)告顯示，香港兩大超市巨頭百佳和惠康，利用自身競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，用多種手段向供應(yīng)商施壓，限制了公平商業(yè)行為。

根據(jù)消委會(huì)的報(bào)告，當(dāng)時(shí)百佳和惠康在香港食品零售市場(chǎng)占有率分別為28.6%及33.9%，兩者相加市場(chǎng)占有率高達(dá)62.5%。而在這兩家香港市民經(jīng)常光顧的超市背后都可以看到地產(chǎn)商的身影，當(dāng)時(shí)百佳隸屬于屈臣氏集團(tuán)旗下的食品零售部，屈臣氏是李嘉誠(chéng)長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)旗下的公司；惠康則歸屬牛奶公司旗下，牛奶公司又隸屬怡和集團(tuán)，集團(tuán)轄下有香港置地多個(gè)大商場(chǎng)，不難發(fā)現(xiàn)許多惠康超市都位于香港置地的發(fā)展項(xiàng)目中。

由此不難看出，華資地產(chǎn)商不僅對(duì)香港的房地產(chǎn)市場(chǎng)有著舉足輕重的影響，其影響力甚至已經(jīng)滲透進(jìn)香港經(jīng)濟(jì)的方方面面，觸及市民生活的多個(gè)層面，而他們實(shí)現(xiàn)這樣的影響力的重要途徑便是利用從房地產(chǎn)市場(chǎng)積累的財(cái)富進(jìn)行跨行業(yè)并購(gòu)。

2010年，曾任新鴻基地產(chǎn)集團(tuán)創(chuàng)辦人郭得勝私人助理達(dá)8年，其后加入嘉里建設(shè)，任策劃發(fā)展經(jīng)理的潘慧嫻撰寫(xiě)的《地產(chǎn)霸權(quán)》一書(shū)在香港出版。她在書(shū)中直指，香港的經(jīng)濟(jì)其實(shí)由依靠地產(chǎn)業(yè)發(fā)家的六大家族(即李嘉誠(chéng)家族、郭氏家族、李兆基家族、鄭氏家族、包氏及吳氏家族、嘉道理家族)所操縱。

“地產(chǎn)霸權(quán)”這一概念隨之升溫，不少評(píng)論都將高昂生活成本導(dǎo)致的富者愈富、貧者愈貧，歸結(jié)于在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)跡，并于其后不斷進(jìn)行跨行業(yè)并購(gòu)的幾大家族財(cái)團(tuán)。

潘慧嫻曾在書(shū)中引述港交所的數(shù)據(jù)，2010年5月，由香港七大家族財(cái)團(tuán)操控的主要上市公司，占香港股市總市值的14.7%。而這些家族財(cái)團(tuán)往往涉足至少兩個(gè)競(jìng)爭(zhēng)不激烈的行業(yè)來(lái)積累財(cái)富，其中又有不少財(cái)團(tuán)涉足公用/公共服務(wù)為主。

除了長(zhǎng)江實(shí)業(yè)在1979年通過(guò)收購(gòu)和記黃埔將百佳超市歸于旗下的例子外，類(lèi)似的跨行業(yè)并購(gòu)還有不少案例：新鴻基地產(chǎn)自1980年開(kāi)始逐步控制香港最大的巴士公司——九龍巴士；恒基兆業(yè)在1981年上市前，主席李兆基逐步買(mǎi)入香港最大的能源供應(yīng)商之一——香港中華煤氣有限公司的股份；長(zhǎng)江集團(tuán)1985年收購(gòu)了香港電力行業(yè)的巨頭——香港電燈集團(tuán)有限公司；新世界發(fā)展在1998年投得香港巴士路線(xiàn)專(zhuān)營(yíng)權(quán)，2000年從恒基兆業(yè)控制的香港小輪渡收購(gòu)輪渡服務(wù)牌照等等。

（記者 陳惟杉）