最近有點寫東西的意向了。寫點啥呢?為普通人代言，替平民百姓說話。本君劍指民生之房地產(chǎn)二手中介。以前聽別人常說中介機構(gòu)鏈家地產(chǎn)高收費和亂收費。近期，剛好有機會和鏈家地產(chǎn)進行過一次親密接觸，本君親眼看到了鏈家地產(chǎn)二手房中介的服務(wù)人員、服務(wù)流程、收費標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)質(zhì)量。實際上，鏈家品牌已經(jīng)是街頭小巷比比皆是。但也有那么一大波人對此幾乎零容忍。難怪好多買過二手房的朋友對鏈家中介充滿了各種厭惡感。當(dāng)然，除去情緒因素，此項交易屬于市場行為，按理合乎法規(guī)及合乎市場規(guī)則就成。但從交易實際情況看難免有一些道理之上的爭議。

　　說起鏈家，業(yè)內(nèi)和業(yè)外都知道是它是北京二手房老大。說起鏈家中介收費高，那就必然有人要訴苦。在一份網(wǎng)傳“購房成本大調(diào)查”中，約有77.3%的購房者認(rèn)為目前房產(chǎn)中介的收費標(biāo)準(zhǔn)偏高，尤其是鏈家中介。在“互聯(lián)網(wǎng)+”的變革時代大背景下，房產(chǎn)中介交易成本降低。各家二手房平臺也就無不以低價吸客：愛屋吉屋買賣傭金1%，搜房網(wǎng)買賣傭金0.5%、丁丁租房免傭金、我愛我家經(jīng)常打點折扣等等。話說鏈家規(guī)定，付全款且產(chǎn)權(quán)明晰的二手房交易才按總房款的2%收費，一般交易則按照2.2%的比例收取。也就是除了鏈家地產(chǎn)堅決不打折外，其他的房產(chǎn)連鎖中介都會給出從7折到9折不等的優(yōu)惠，或是主動降低代理費收費標(biāo)準(zhǔn)。這是為什么呢?業(yè)外者一般漠不關(guān)心。業(yè)內(nèi)者則略知一二。在鏈家君來看，鏈家象征傳統(tǒng)中介機構(gòu)勢力。鏈家發(fā)展了14年，全國門店超過5000家，覆蓋了24座大中城市。鏈家在北京二手房買賣市場的份額最大，門店超700家，這也是它能堅決不打折的底氣。其它什么“十大被投訴房產(chǎn)中介之一”的名分也是客觀地伴隨著鏈家的成長走了一路，鏈家君想必是司空見慣，因而也可以視而不見聽而不聞。有道是“掙自己的錢，讓別人說去吧”。

　　其實，我們也能看到上進的鏈家君。據(jù)了解,2001年鏈家首開第一單,隨后在北京成立了第一家門店甜水園店。從最初單一的房產(chǎn)二手房買賣業(yè)務(wù),到租售兩全,2005年成立鏈家金融中心,2014年推出國內(nèi)唯一的房屋資金擔(dān)保支付平臺“理房通”,隨后完善線上終端鏈家網(wǎng),再到2015年更新移動端產(chǎn)品掌上鏈家,同時全面進軍房產(chǎn)新房業(yè)務(wù)與海外房產(chǎn)服務(wù),推出P2P產(chǎn)品鏈家理財,與萬科攜手布局家裝領(lǐng)域,以及線下門店的急速拓張與自如、丁丁的業(yè)務(wù)升級。一路走來，鏈家君越走越大，越走越成熟。

　　扯遠(yuǎn)了，我們再說回二手房中介費的收費標(biāo)準(zhǔn)吧。 2011年8月31日，按照北京市發(fā)改委的要求，二手房中介費執(zhí)行下調(diào)新規(guī)，住宅買賣傭金統(tǒng)一下調(diào)0.5%，住宅中介費的收費上限由2.5%下調(diào)至2%。新標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，代辦房地產(chǎn)登記、代辦貸款、辦理房屋入住三項費用收費標(biāo)準(zhǔn)分別為500元/宗、300元/宗、200元/宗，共1000元，也就是1000元封頂。且不得另行收取咨詢費、信息費、看房費、代書費等費用。其中，500萬以下的房款中介傭金下調(diào)到2%。只有少數(shù)“特別復(fù)雜”的住宅買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)，經(jīng)交易各方協(xié)商同意，可在規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上適當(dāng)上浮，上浮幅度最高不得超過收費標(biāo)準(zhǔn)的10%。那么鏈家地產(chǎn)也就相機行事，很快對上有政策實施了下有對策。只有付全款且產(chǎn)權(quán)明晰的二手房交易才按總房款的2%收費。一般交易，鏈家則以“房款分多次支付等復(fù)雜事宜”為由，按照2.2%的比例收取。但鏈家和北京市建委對“復(fù)雜”概念的界定相差甚遠(yuǎn)。北京市建委工作人員曾舉例說，比如遺產(chǎn)房，假如涉及的子女很多，則手續(xù)非常繁瑣;比如法院查封的房產(chǎn)，進入市場需要公證等環(huán)節(jié)，手續(xù)相對復(fù)雜。這些特殊情況增加了交易成本，允許中介機構(gòu)最高收取2.2%的傭金。

　　有趣的是，當(dāng)北京房地產(chǎn)中介服務(wù)費用2011年8月31日下降時，鏈家地產(chǎn)同一天對購房者開始收取0.5%的保障服務(wù)費。看著區(qū)區(qū)小數(shù)0.5%，敏感的北京人立馬意識到那背后可是上萬元甚至好幾萬的人民幣。這便是本文要解剖的概念及內(nèi)涵。鏈家君憑什么要收取這筆費用?當(dāng)然鏈家君向來都是講道理的。鏈家君會要求客戶簽署一份《房屋交易保障服務(wù)合同》，并稱"如果不簽署這份保障合同，則無法向其銷售房屋”。換言之，鏈家君稱必須與"北京中融信擔(dān)保有限公司"這位融信君簽一份合同才可以實現(xiàn)正常的二手房交易?？粗績r嗖嗖往上漲，這可把買房人給難住了!!實際上，買房人最后嘆口氣也就屈服了。因而有些意見領(lǐng)袖的觀點出籠：如同銀行收費一樣，減了這個費用銀行還會巧立名目增加其他的費用條款，鏈家一樣也不例外。盡管北京市房地產(chǎn)中介新規(guī)降低了服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，鏈家也可以再立明目收取其他莫須有之費用。所謂“按下葫蘆浮起瓢”。因而購房者也就紛紛質(zhì)疑新的收費標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)為鏈家在變相漲價。實際上，聽業(yè)界傳說這0.5%的說法則各異，有代書費、貸款服務(wù)費、風(fēng)險保證金等等一大堆可以編撰的說法。鏈家君比較聰明，綜合各種說法，給它冠以大名：房屋交易保障服務(wù)費。

　　然后要把這筆錢交給誰呢?客戶說交給鏈家，但鏈家君說沒有交給他。那交給誰了呢?原來是交給一個叫"北京中融信擔(dān)保有限公司"的人，暫且叫他融信君。經(jīng)核實，鏈家中介與中融信公司的法定代表人同為一個人，那么兩者實為是利益關(guān)聯(lián)公司。也就是說，好幾萬的人民幣交給誰都一樣。這下我們就明白了，為什么鏈家的《居間服務(wù)合同》竟然規(guī)定“本次交易的后續(xù)手續(xù)由北京中融信擔(dān)保有限公司辦理”。居間就是居間。買房人買房交易的后續(xù)手續(xù)由誰辦理?那是買房人的事兒，居間合同怎么管的這么多?看來那些合同文件資料的定稿，鏈家君想必是煞費苦心，以避免法律上的漏洞。至于為什么鏈家君或者說融信君(就是一個人)能夠合乎法理和情理地收取這筆0.5%的保障服務(wù)費呢?那他肯定會說，鏈家提供了服務(wù)，鏈家提供了13項服務(wù)內(nèi)容。那么本文之重點——13條鏈家服務(wù)內(nèi)容粉墨登場了，鼓掌歡迎!

　　保管與交易相關(guān)的產(chǎn)權(quán)資料及其他重要材料：

　　協(xié)助辦理公證手續(xù);

　　協(xié)助辦理房屋評估手續(xù);

　　協(xié)助辦理房屋抵押登記手續(xù);

　　協(xié)助辦理房屋解押手續(xù);

　　對個人資信狀況進行預(yù)審查，推薦個性化的銀行及貸款產(chǎn)品;

　　協(xié)助辦理貸款銀行或公積金管理中心按揭貸款手續(xù)，及時跟進審批進度;

　　告知貸款審批進度;

　　協(xié)助發(fā)送履約催告函件或告知函件;

　　提供房屋交易資金托管服務(wù);

　　提供多元化的金融服務(wù)咨詢、推薦服務(wù);

　　及時督促甲、乙雙方按約定履行合同義務(wù);

　　協(xié)調(diào)處理交易履行中產(chǎn)生的爭議或糾紛。

　　13條內(nèi)容，就好像13位靚麗苗條的鏈家小姐站在了你面前。簡單梳理一下，第一眼看上去服務(wù)內(nèi)容真多，這份錢花的真是實惠。13項服務(wù)呢，真是值這么多?？墒琴I房人看久了就發(fā)現(xiàn)好像不是那么回事。買房人也不傻，最起碼的明辨是非的能力還是足夠的。仔細(xì)分辨一下，就發(fā)現(xiàn)了“最XX版”系列的收費內(nèi)容。我們慢慢道來。

　　A最搞笑版的收費內(nèi)容:

　　告知貸款審批進度;看見就想笑。鏈家君告訴我北京市公積金管理中心或銀行的貸款審批進度，就要收買房人好幾千乃至好幾萬的費用。感覺人家是金口玉言，字字值錢!本君判斷，這不就是一通電話能解決的事情么，怎么還衍生出這么奇怪地收費項;

　　B最無理取鬧的收費內(nèi)容：

　　一看協(xié)助辦理公證手續(xù)、協(xié)助辦理房屋抵押登記手續(xù)、協(xié)助辦理房屋解押手續(xù)……等等“協(xié)助辦理”系列的收費內(nèi)容，也容易讓人犯傻。主責(zé)辦理的人或單位也沒大喊收費，協(xié)助辦理的鏈家君就想收取多一些的服務(wù)費;

　　C最沒有存在感的收費內(nèi)容：

　　對個人資信狀況進行預(yù)審查，推薦個性化的銀行及貸款產(chǎn)品，及時督促甲、乙雙方按約定履行合同義務(wù)。不就說幾句話嗎?弄的人好像不敢再和鏈家工作人員去說話。話說這兩項收費內(nèi)容確實是空虛的捉襟見肘。辦理貸款和履約不都是買房人應(yīng)該做的嗎?鏈家君就是不推薦貸款產(chǎn)品，買房人也能找到銀行工作人員;鏈家君就是不催，買房人也會自己催著自己弄。相反銀行對個人資信狀況進行查驗，也沒說要收費;

　　D最莫須有的收費內(nèi)容：

　　協(xié)調(diào)處理交易履行中產(chǎn)生的爭議或糾紛。單獨就一宗交易，“爭議和糾紛有沒有”本身就是個不確定的小概率事情。再說，就是有了爭議和糾紛，雙方也沒說要鏈家協(xié)調(diào)啊。還有，就算是鏈家協(xié)調(diào)了，鏈家能收這筆費用嗎?鏈家的營業(yè)執(zhí)照上有這一條嗎?而從本君了解的實際情況來看，倒是在交易中，鏈家工作人員和買房人吵來吵去，爭議不斷。誰該來協(xié)調(diào)?需要收費嗎?

　　E最實在的收費內(nèi)容：

　　提供房屋交易資金托管服務(wù)。通篇看這13條服務(wù)內(nèi)容，應(yīng)該也就這一條服務(wù)內(nèi)容是實實在在的和靠譜可行的。不可否認(rèn)，鏈家確實提供了首付交易資金的托管服務(wù)。那是有目共睹的。那么如何取費呢?據(jù)了解費用標(biāo)準(zhǔn)一般是托管金額的千分之一到千分之三。比說托管金額50萬，那么最多也就收1500元。

　　縱觀這《房屋交易保障服務(wù)合同》的13條交易保障服務(wù)條款，本君認(rèn)為第10條“提供房屋交易資金托管服務(wù)”是實實在在的摸得著的服務(wù)，其它之內(nèi)容看不明白，或者說不明白。那么高達萬元或者好幾萬房屋交易保障服務(wù)費，應(yīng)該收取嗎?不是亂收費吧?本君先總結(jié)一下由這13條交易保障服務(wù)條款所暢想到的東西：

　　首先，絕大多數(shù)服務(wù)沒有服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)?？纯催@13條房產(chǎn)交易保障服務(wù)條款，除了第10條靠譜外，其它12條服務(wù)內(nèi)容基本上沒有標(biāo)準(zhǔn)。比如說“協(xié)助辦理公證手續(xù)”。辦理完公證手續(xù)，雙方是不是還得認(rèn)定到底有沒有協(xié)助?到底協(xié)助了多少?比如說“告知貸款審批進度”，其實不管告不告知，銀行或公積金管理中心都在批。那么雙方還得認(rèn)定到底有沒有告知?是不是告知了1次和告知了5次的收費標(biāo)準(zhǔn)還不一樣吧?服務(wù)沒有標(biāo)準(zhǔn)，服務(wù)內(nèi)容甚至都是莫須有的故事。鏈家還讓買房人認(rèn)同這些服務(wù)內(nèi)容并且為之買單。這多少讓人有些為難。支付了吧，上萬元乃至好幾萬的保障服務(wù)費花的不明不白，心里也冤屈。不支付吧，鏈家工作人員明確告知“這會影響批貸進度，且無法簽署借款合同”，而且還讓買房人謹(jǐn)慎考慮。前后左右都為難，那就只能認(rèn)了吧。但作為正常經(jīng)濟人，誰愿意呢?怎么衡量服務(wù)是否做過?怎么衡量服務(wù)是否完成?

　　其次，0.5%的收費標(biāo)準(zhǔn)有沒有依據(jù)?從服務(wù)內(nèi)容到收費標(biāo)準(zhǔn)的跳躍，也就是買房人和鏈家工作人員有爭議的焦點問題。房款的0.5%，在三線城市沒有多少，在總房款好幾百萬、好幾千萬甚至上億元的北京卻是上萬元或者好幾萬元。鏈家君掙得是辛苦錢，買房人掙得也是辛苦錢。那到底要不要給?到底該給多少?這就是一個問題。實際上，關(guān)于這塊兒政府也沒有給出收費標(biāo)準(zhǔn)。 2011年北京執(zhí)行二手房中介費下調(diào)新規(guī)后，住宅中介費的收費上限由2.5%下調(diào)至2%。新標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，代辦房地產(chǎn)登記、代辦貸款、辦理房屋入住三項費用收費標(biāo)準(zhǔn)分別為500元/宗、300元/宗、200元/宗，共1000元，也就是1000元封頂。且不得另行收取咨詢費、信息費、看房費、代書費等費用。除此也沒有其它規(guī)定了。換句話來講，0.5%的房屋交易保障服務(wù)費，不是國家統(tǒng)一規(guī)定之規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。鏈家收取的這筆費用自然是鏈家規(guī)定的費用標(biāo)準(zhǔn)而已。但經(jīng)過研究也可發(fā)現(xiàn)，政府規(guī)定之居間合同完成后，后續(xù)二手房主要交易環(huán)節(jié)的代辦房地產(chǎn)登記、代辦貸款、辦理房屋入住的總費用最多也就1000元。這和鏈家版的保障服務(wù)費用金額相差甚遠(yuǎn)。鏈家君們自然不愿意干。后來一名從事中介行業(yè)的人士很客觀地進行了劇透。雖有通知要求住房買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)下調(diào)，但像鏈家中介借擔(dān)保公司收代辦費的做法很普遍，是業(yè)內(nèi)的“潛規(guī)則”。購房者只要碰到房產(chǎn)中介，那么中介公司通過成立評估公司、外包貸款業(yè)務(wù)等渠道收取除了中介費外更多費用?？梢钥闯?，這是中介利用買房人和賣房人之間信息不對稱的各種尋租方式。有識之士認(rèn)為，在二手房交易過程中，由于信息不對稱以及經(jīng)紀(jì)行業(yè)人為設(shè)置的隔離墻，顯然增加了不合理的成本。這也就是實質(zhì)。

　　再次，解決房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)當(dāng)前亂象和長遠(yuǎn)發(fā)展問題,行業(yè)立法是必由之路。呼吁政府監(jiān)管部門對亂象叢生的二手房中介行業(yè)加強監(jiān)管，盡快落實必要的和更細(xì)的行業(yè)行為標(biāo)準(zhǔn)及行業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)的立法工作。行業(yè)發(fā)展不成熟，就容易引起行業(yè)的各種亂象。目前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)亂象主要表現(xiàn)在三個方面,一是行業(yè)準(zhǔn)入門檻低,機構(gòu)和人員良莠不齊,導(dǎo)致經(jīng)紀(jì)服務(wù)水平不高,服務(wù)糾紛不斷;二是虛假信息滿天飛,擾亂市場秩序;三是獲取業(yè)務(wù)不擇手段,無序競爭嚴(yán)重。這些亂象導(dǎo)致社會大眾對該行業(yè)從業(yè)人員以及該行業(yè)失去最基本的信任。而且房地產(chǎn)中介市場也缺乏一個統(tǒng)一的規(guī)范的自律組織。該行業(yè)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定過于原則、粗狂,可操作性不強。比如說:《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》中要求房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)有必要的財產(chǎn)和經(jīng)費,但具體標(biāo)準(zhǔn)未給定;《建設(shè)部關(guān)于修改《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》的決定》中,指出房地產(chǎn)中介從業(yè)人員若出現(xiàn)收受除合同酬金外的財物等損害他人利益行為時,由直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門會同有關(guān)部門對責(zé)任者給予處罰，但是，各級政府常因法律法規(guī)依據(jù)不足、檢查措施不力等原因無法有效地治理房地產(chǎn)中介的違規(guī)行為。鏈家中介北京一家獨大，穩(wěn)坐二手中介壟斷地位。當(dāng)然，我們也看到了鏈家君最近幾年與時俱進并快速發(fā)展的歷程。鏈家君在二手房中介行業(yè)是走在了其它公司的前面并遠(yuǎn)遠(yuǎn)地把第二名往后拋了挺遠(yuǎn)。但實際上也看出來，全國的二手房中介行業(yè)目前處在發(fā)展中但還是不夠成熟和規(guī)范，導(dǎo)致的各種社會問題接踵而至。就鏈家來講，雖然中介公司門面很多，但不論是自身治理制度，還是對標(biāo)成熟行業(yè)的規(guī)范動作及標(biāo)準(zhǔn)，其二手房中介業(yè)務(wù)目目前還是很不成熟。鏈家君們自然也就有了騰挪空間。最終受害的就是普通百姓。

　　最后，呼吁鏈家君挑起二手房產(chǎn)中介行業(yè)變革大旗，做好行業(yè)典范。雖然鏈家君讓不少人頭痛，但是鏈家君一路走來，從成千上萬家二手中介公司脫穎而出，做大做強，目前已經(jīng)成長為該行業(yè)的中堅力量。那得點贊!瑕不掩瑜嘛!而目前鏈家君與時俱進，已經(jīng)進軍鏈家新房、鏈家移動互聯(lián)交易平臺等等新業(yè)務(wù)領(lǐng)域和新技術(shù)領(lǐng)域。那么，鏈家君爭取清理二手房業(yè)務(wù)弊端和容易讓人詬病的業(yè)務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，那也是鏈家君發(fā)展壯大的必要環(huán)節(jié)。二手房行業(yè)本身就充滿各種爭議，因而也需要類似于鏈家君之類的企業(yè)來爭取行業(yè)的規(guī)范性和行業(yè)的健康發(fā)展。這僅僅是道義上的呼聲，并非是商場的規(guī)則和訴求。

　　回歸主題，我們再看鏈家君的作品——《房屋交易保障服務(wù)合同》和所謂0.5%的房屋交易保障服務(wù)費用。此時，我們必然是百感交集。整個行業(yè)充滿了亂象，鏈家君怎么能獨善其身呢?但是這0.5%的交易保障服務(wù)費意味著上萬元甚至好幾萬的辛苦錢，我們又憑什么給到鏈家君呢?因而于情于理，一般普通老百姓必然要問鏈家君：您的保障服務(wù)13條，收費合理嗎?

　　而作為二手房中介行業(yè)的大咖，鏈家君們應(yīng)捫心自問。