“9.30”新政的出臺(tái)至今已滿兩月。新政影響力也已波及到房地產(chǎn)市場(chǎng)的各個(gè)方面。而首當(dāng)其沖的二手房市場(chǎng)更是出現(xiàn)了明顯的降溫。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示,無(wú)論是10月份的成交量還是11月份,都難以再匹及今年的高峰期。
一時(shí)間,對(duì)于二手房的“唱衰”聲便不絕于市場(chǎng)之中。但對(duì)于整體市場(chǎng)來(lái)說(shuō),北京二手房出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的可能性微乎其微。這一方面是因?yàn)樾抡某雠_(tái)讓絕大多數(shù)購(gòu)房人只是轉(zhuǎn)而觀望,而另一方面則是依舊不平衡的供需關(guān)系所隱藏的反彈能量。
真實(shí)房源促進(jìn)房源成交
一方面需求量依舊保持旺盛,另一方面新政也篩選出出售意愿更高的房源。而這兩點(diǎn)的結(jié)合也為北京二手房后續(xù)成交做出了鋪墊。
實(shí)際上,在新政后,有意購(gòu)房的人不難發(fā)現(xiàn),幾乎所有中介機(jī)構(gòu)掛牌出售的二手房源明顯減少了。
一時(shí)間,不少購(gòu)房人得出了“成交下滑的背景下,房主放棄掛牌”的結(jié)論。但對(duì)于真正的市場(chǎng)情況來(lái)說(shuō),卻并非是這樣。
據(jù)朝陽(yáng)區(qū)酒仙橋區(qū)域中介門店經(jīng)紀(jì)人介紹,近一個(gè)月時(shí)間里,區(qū)域內(nèi)二手房源下架量差不多是之前在售房源的一半。其中年代較久的南十里居小區(qū)目前僅有3套房源在售,而之前該小區(qū)的房源在10套左右……
而這樣的現(xiàn)象并非是個(gè)例。無(wú)論是在成交集中的朝陽(yáng),還是今年爆發(fā)的東西城,自10月起,幾乎所有中介門店的掛牌房源都在減少。
而據(jù)中介人士介紹,減少的房源絕大多數(shù)還是信息虛假房源和缺少“三證” (業(yè)主租售委托書、房產(chǎn)證復(fù)印件和業(yè)主身份證復(fù)印件)的房源。而按照新政后針對(duì)二手房的規(guī)定,如果缺少“三證”中任何一個(gè)證件,都必須下架。
“事實(shí)上,對(duì)于房源的規(guī)范實(shí)則也加速了二手房的成交”。我愛我家東四環(huán)一門店的店長(zhǎng)表示,能夠給中介提供“三證”的房源一般都有出售意愿,為此可以縮短成交流程。另外,相比新政前“爆棚”的看房人,現(xiàn)在看房人確實(shí)在減少。“但以前20人看一套房,現(xiàn)在10人看一套房,對(duì)于成交來(lái)說(shuō)沒有多大的影響。因?yàn)橛幸獬鍪鄣暮梅吭?,即便看房人只有個(gè)位數(shù),也肯定有人買?!?/p>
市場(chǎng)交易開始回暖
對(duì)于北京不少二手房購(gòu)房人來(lái)說(shuō),新政的出臺(tái)無(wú)疑是一件非常值得慶幸的事。因?yàn)檎叩某雠_(tái),看似“堅(jiān)如磐石”的二手房出現(xiàn)了松動(dòng)。
根據(jù)多家數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示,北京二手房市場(chǎng)也確實(shí)出現(xiàn)了一定程度的下滑。根據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)數(shù)據(jù)顯示,11月13日—20日,二手商品住宅成交4376套,相比上周繼續(xù)下滑了3%左右。
持續(xù)下滑的成交量給與了不少購(gòu)房人二手房房?jī)r(jià)“會(huì)跌”的信心。然而,市場(chǎng)卻并未作出下跌的反應(yīng)。相反,二手房市場(chǎng)卻出現(xiàn)了回暖態(tài)勢(shì)。
據(jù)市住建委網(wǎng)站數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),11月25日北京二手住宅網(wǎng)簽量為1046套。比11月24日518套大增528套。而在11月23日,二手房的網(wǎng)簽量實(shí)際也達(dá)到了738套。不難看出,在經(jīng)歷了低谷的二手房已經(jīng)開始回暖。
而據(jù)房天下數(shù)據(jù)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示,截至11月27日,北京二手房總計(jì)網(wǎng)簽量達(dá)19658套,其中二手住宅網(wǎng)簽16349套。而相比去年同期,北京二手房總計(jì)網(wǎng)簽量也才19942套。
“事實(shí)上,今年的二手房市場(chǎng)似乎就沒有‘冷’過(guò)?!币晃徊辉竿嘎缎彰臉I(yè)內(nèi)人士表示,去年北京二手房的單月成交量幾乎在20000套左右。只是今年的市場(chǎng)情況特別好,出現(xiàn)了單月30000套甚至40000套的情況。而如果單純拿今年10月或11月的市場(chǎng)數(shù)據(jù)比較,就今年而言確實(shí)跌了,但如果跟去年比,二手房成交量則是一直很平穩(wěn)。
“但如果看價(jià)格,去年才3萬(wàn)元/平方米的均價(jià),如今均價(jià)卻已經(jīng)達(dá)到3.5萬(wàn)元/平方米左右?!鄙鲜鋈耸勘硎荆绻址砍霈F(xiàn)下跌的情況,必定是量?jī)r(jià)齊跌的情況。但現(xiàn)在量穩(wěn)價(jià)漲的情況,只能說(shuō)明二手房的需求量還很大。
高需求難以扭轉(zhuǎn)高房?jī)r(jià)
真實(shí)房源的增加加之穩(wěn)定的成交量,讓北京二手房市場(chǎng)言“跌”還為時(shí)尚早。但對(duì)于二手房市場(chǎng)而言,真正難以出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌的原因還在于高企的需求量。
據(jù)記者了解,對(duì)于當(dāng)前二手房市場(chǎng)來(lái)說(shuō),購(gòu)房大多集中在剛需購(gòu)房人和改善類購(gòu)房人。由于新房供應(yīng)的缺失,越來(lái)越多的購(gòu)房人被迫轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)。而在諸如安居客、58同城、趕集網(wǎng)等二手房信息平臺(tái)上,購(gòu)房人對(duì)于二手房房源的關(guān)注度還保持較高水平。
“原本因?yàn)楸本┬略鐾恋毓?yīng)會(huì)重新為剛需購(gòu)房人打開‘大門’,但從現(xiàn)在來(lái)看,還很難實(shí)現(xiàn)。”北京某房企負(fù)責(zé)人表示,新政后“70/90”政策的實(shí)施讓包括自己在內(nèi)的不少購(gòu)房人都看到了“低總價(jià)”房源的將出現(xiàn)集中入市的情形。
然而,隨著土地拍賣,“全部自持”、“以租代售”的出現(xiàn)讓剛需購(gòu)房人轉(zhuǎn)向新房市場(chǎng)的大門沒有“完全”打開。對(duì)于未來(lái)“模式”的不確定性,讓不少購(gòu)房人依舊會(huì)將二手房當(dāng)做第一選擇。
“需求不降下來(lái),房?jī)r(jià)肯定還會(huì)保持上漲的態(tài)勢(shì)?!鄙鲜鲐?fù)責(zé)人表示,二手房作為最接近市場(chǎng)的產(chǎn)品,近幾年的價(jià)格一直是以市場(chǎng)為導(dǎo)向。而從不斷上漲的價(jià)格來(lái)推斷,就目前的需求量來(lái)說(shuō),二手房市場(chǎng)還很難滿足。
剛性需求降不下來(lái),改善需求又不斷的涌入,使得北京二手房出現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊跌”的可能性也變得“微乎其微”。
“更為值得一提是,隨著改善需求的涌入,換房成本也在不斷的提升?!蹦郴ヂ?lián)網(wǎng)中介負(fù)責(zé)人表示,從目前市場(chǎng)來(lái)說(shuō),高品質(zhì)的大戶型產(chǎn)品已經(jīng)成為市場(chǎng)所追捧的產(chǎn)品。這些產(chǎn)品的價(jià)格只要不是太離譜,大多在1周左右的時(shí)間便可成交。
該負(fù)責(zé)人表示,從今年成交的大戶型產(chǎn)品數(shù)據(jù)來(lái)看,絕大多數(shù)都是“連環(huán)單”。而隨著大戶型產(chǎn)品的走俏,換房成本也在提升。
據(jù)記者了解,以酒仙橋板塊為例,四居目前的售價(jià)都在1000萬(wàn)元左右,而三居的價(jià)格在700萬(wàn)左右,之間相差了300萬(wàn)元。在去年,這一區(qū)間僅為250萬(wàn)元。而隨著改善需求的不斷入市,其之間的差距也在不斷的拉大。
但對(duì)于近期的二手房市場(chǎng)來(lái)說(shuō),擠掉了投機(jī)“虛火”的市場(chǎng)也開始逐步回歸于理性。
然而,對(duì)于明年的二手房來(lái)說(shuō),在高需求下的格局難以打破的背景下,“跌”真的很難。
(記者 徐楠)