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一二線城市房?jī)r(jià)走勢(shì)將分化

m.thejeatles.com 來(lái)源:南方日?qǐng)?bào) 2017-01-05 17:00我來(lái)說(shuō)兩句
  

  多家機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)上半年樓市調(diào)控相對(duì)穩(wěn)定

  一二線城市房?jī)r(jià)走勢(shì)將分化

  機(jī)構(gòu)日前紛紛發(fā)布報(bào)告盤(pán)點(diǎn)2016年樓市、展望2017年走勢(shì)。其中,1月4日,中國(guó)指數(shù)研究院在上海舉行2017首屆中國(guó)房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)年會(huì),并在會(huì)上發(fā)布《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)2016總結(jié)&2017展望》;此前一日,合富輝煌剛剛在廣州舉行媒體交流會(huì),并發(fā)布了《2016年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)及2017年展望》和《2017年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)展望》兩份報(bào)告。

  機(jī)構(gòu)報(bào)告顯示,2016年國(guó)內(nèi)樓市迎來(lái)了本輪周期高點(diǎn),全年商品住宅的價(jià)格和成交量均創(chuàng)近年新高。而隨著2016年四季度多城調(diào)控政策密集出臺(tái),價(jià)格漲幅出現(xiàn)回落,成交量也開(kāi)始下調(diào)。展望2017年,不同機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)出現(xiàn)分歧,有預(yù)測(cè)認(rèn)為一二線城市將會(huì)出現(xiàn)量?jī)r(jià)回調(diào),也有觀點(diǎn)認(rèn)為一線及強(qiáng)二線城市房?jī)r(jià)仍具有較強(qiáng)支撐,將繼續(xù)上漲。

  盤(pán)點(diǎn)??2016樓市迎來(lái)周期高點(diǎn)

  中指院報(bào)告顯示,2016年,房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)本輪周期的高點(diǎn),全年成交規(guī)模創(chuàng)歷史新高,城市分化態(tài)勢(shì)延續(xù)。國(guó)慶節(jié)前后,各地政府密集出臺(tái)調(diào)控政策,四季度市場(chǎng)走勢(shì)漸趨平穩(wěn)。

  根據(jù)中指院的數(shù)據(jù),2016年1-11月百城住宅價(jià)格累計(jì)上漲17.83%,較2015年全年擴(kuò)大13.68個(gè)百分點(diǎn),其中北京、上海等十大城市新建住宅價(jià)格1-11月累計(jì)上漲20.95%,百城及十大城市累計(jì)漲幅均創(chuàng)近年新高,而二手房?jī)r(jià)格漲幅也處于高位。

  合富房地產(chǎn)研究院的報(bào)告也顯示,本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)上升周期由2014年中旬各地陸續(xù)取消限購(gòu)起計(jì),經(jīng)歷多重政策利好的持續(xù)疊加,最終表現(xiàn)為全國(guó)重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的全面、快速上漲,21個(gè)城市兩年價(jià)格平均上漲35%。

  不過(guò),雖然2016年的熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲幅顯著,但調(diào)控收緊后價(jià)格趨穩(wěn)。在四季度多城調(diào)控政策密集出臺(tái)后,熱點(diǎn)城市的新房及二手房?jī)r(jià)格漲幅均出現(xiàn)回落。

  中指院數(shù)據(jù)顯示,一至三季度百城均價(jià)累計(jì)漲幅持續(xù)擴(kuò)大,三季度累計(jì)漲幅達(dá)6.78%,其中8、9月環(huán)比漲幅均突破兩個(gè)百分點(diǎn),9月環(huán)比漲幅高達(dá)2.83%,創(chuàng)單月環(huán)比漲幅新高;10月開(kāi)始,百城均價(jià)環(huán)比漲幅顯著收窄1.18個(gè)百分點(diǎn),其中有48個(gè)城市漲幅收窄(或降幅擴(kuò)大),11月百城住宅價(jià)格環(huán)比漲幅進(jìn)一步收窄0.77個(gè)百分點(diǎn),漲幅收窄(或降幅擴(kuò)大)的城市增加至73個(gè)。

  成交量的走勢(shì)也與價(jià)格表現(xiàn)類似:全年成交量創(chuàng)歷史新高的背景下,庫(kù)存量及庫(kù)存消化時(shí)間持續(xù)走低,但國(guó)慶前后因多地樓市調(diào)控政策密集出臺(tái),市場(chǎng)環(huán)境收緊,預(yù)期轉(zhuǎn)向,成交量高位下調(diào)。

   展望??銷售量?jī)r(jià)回調(diào)不同城市走勢(shì)分化

  對(duì)于2017年的樓市走勢(shì),機(jī)構(gòu)報(bào)告認(rèn)為,因城施策將在控風(fēng)險(xiǎn)與去庫(kù)存基調(diào)下不斷深化,熱點(diǎn)城市面臨量?jī)r(jià)回調(diào),而三四線城市有望延續(xù)平穩(wěn)走勢(shì)。

  政策方面,合富房地產(chǎn)研究院預(yù)計(jì),2017年中央對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控仍將延續(xù)“分類施策、因城施策”主基調(diào),信貸手段將成為2017年調(diào)控的主要工具,整體房貸較2016年或?qū)⒂兴s減;一線城市和重點(diǎn)城市,地方政府抑制房?jī)r(jià)、地價(jià)的政策壓力持續(xù),非重點(diǎn)城市繼續(xù)去庫(kù)存。

  在時(shí)間上,合富報(bào)告認(rèn)為,2017年上半年政府政策將保持相對(duì)穩(wěn)定以觀察調(diào)控效果,但仍在快速上漲的地方市場(chǎng)將繼續(xù)加碼;下半年(或“五一”前后)調(diào)控主要視乎各地市場(chǎng)運(yùn)行表現(xiàn),若市場(chǎng)未出現(xiàn)明顯扭轉(zhuǎn),不排除再出現(xiàn)“各地集中式的調(diào)控加碼”。

  中指院報(bào)告稱,根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”分析,預(yù)計(jì)2017年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)“銷售量?jī)r(jià)回調(diào),新開(kāi)工小幅下降,投資低速增長(zhǎng)”的特點(diǎn)。

  報(bào)告認(rèn)為,需求方面,因2017年是本輪房地產(chǎn)周期的末期,商品房銷售面積受到政策、貨幣環(huán)境的影響,將出現(xiàn)回調(diào),預(yù)計(jì)全年降幅將達(dá)到12.8%—14.8%,其中一線及二線城市銷售面積將呈現(xiàn)下降,二線城市降幅較為顯著,三四線城市市場(chǎng)波動(dòng)平緩。

  “房地產(chǎn)投資增速在2.5%—4.5%之間。價(jià)格方面,需求回調(diào)導(dǎo)致價(jià)格有所下跌,預(yù)計(jì)全年跌幅在1.9%到3.9%之間。”中指院報(bào)告稱。中指院報(bào)告判斷,2017年一二線城市市場(chǎng)的整體進(jìn)入量?jī)r(jià)調(diào)整階段,但是不同的城市仍存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

  其中,一線城市步入存量房時(shí)代,新房開(kāi)發(fā)建設(shè)的市場(chǎng)空間不斷被壓縮,城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)帶來(lái)的存量土地和存量物業(yè)盤(pán)活將是未來(lái)的主題,租房市場(chǎng)也有望成為行業(yè)新機(jī)遇。二線過(guò)熱城市房?jī)r(jià)空間被透支,具備產(chǎn)業(yè)和人口支撐的城市將成為發(fā)展的新風(fēng)口。

  合富房地產(chǎn)研究院則認(rèn)為,在因城施策下,2017年各地房?jī)r(jià)將分化。其中,一線城市基于其要素價(jià)格上升及供應(yīng)下降趨勢(shì),預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)具備較佳支撐。其它重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)發(fā)展趨勢(shì)將分化發(fā)展,總體而言,供求緊張、規(guī)劃利好大、房?jī)r(jià)絕對(duì)值仍在相對(duì)低位的城市,價(jià)格具備較大支撐。

  不過(guò),合富報(bào)告指出,政策風(fēng)向轉(zhuǎn)變之下,即使房?jī)r(jià)能夠繼續(xù)趨于上升的城市,其房?jī)r(jià)漲幅將較2016年大幅收窄;而經(jīng)過(guò)2016年各重點(diǎn)城市地價(jià)普遍上揚(yáng),以及在數(shù)年調(diào)控中潛在購(gòu)房者對(duì)政策調(diào)控的耐受性增強(qiáng),即使房?jī)r(jià)趨于下降的城市,其房?jī)r(jià)跌幅將會(huì)相對(duì)有限。

   -連線

   同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉:房企應(yīng)調(diào)整城市布局

  同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為,從政策面發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看,2017年住房市場(chǎng)監(jiān)管和整頓還將繼續(xù),同時(shí),資本市場(chǎng)融資環(huán)境從嚴(yán),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)尤其是部分民營(yíng)房企將在2017年下半年開(kāi)始遭遇資金兌付壓力。從整體上來(lái)看,上半年交易量勢(shì)必會(huì)首先出現(xiàn)下滑,“量跌價(jià)穩(wěn)”成為這個(gè)階段的樓市特征。

  “預(yù)計(jì)從三季度個(gè)案開(kāi)始出現(xiàn)下跌,整體市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)降價(jià)的趨勢(shì),價(jià)格的指標(biāo)會(huì)發(fā)生變化。”張宏偉預(yù)測(cè)說(shuō),下半年總體市場(chǎng)會(huì)表現(xiàn)為“以價(jià)換量”。而這樣的局面有可能至少一直會(huì)持續(xù)到2018年的上半年。

  他指出,隨著市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期,明年的市場(chǎng)對(duì)于部分房企尤其是“加杠桿”較大民營(yíng)房企來(lái)講是一場(chǎng)惡戰(zhàn)。張宏偉建議,市場(chǎng)低迷期地價(jià)相對(duì)合理,屆時(shí)房企可以選擇核心城市進(jìn)行拿地布局“換倉(cāng)”,調(diào)整城市布局,爭(zhēng)取城市優(yōu)質(zhì)土地資源。

(記者 牛思遠(yuǎn))

標(biāo)簽:一二線城市|房?jī)r(jià)
責(zé)任編輯:蔣妮蔣妮
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