出身于名門，金融街物業(yè)無疑是目前物業(yè)IPO中最受關(guān)注的一家。

　　金融街物業(yè)背靠房企金融街，所管物業(yè)以北京金融街為起點，歷經(jīng)25年的發(fā)展，截止2019年9月在管項目137個，在管建筑面積合約1900萬平方米，其中42.1%位于北京地區(qū)。根據(jù)中指院百強榜，金融街物業(yè)綜合實力排在17位。

　　公司股權(quán)方面，目前財政部通過天泰置業(yè)持股29.49%，西城區(qū)國資委通過華融綜合持股47.52%，以總經(jīng)理孫杰為代表的100多名員工通過融信合泰持股22.99%。

　　住宅物業(yè)毛利率低至1%

　　從19百萬平方米的在管面積來說金融街物業(yè)的規(guī)模不大。但按照2018年商務(wù)物業(yè)在管建筑面積排列，公司排京津冀地區(qū)的第四位，辦公樓在管面積排第三位，辦公樓物業(yè)是公司的優(yōu)勢所在。

　　金融街物業(yè)將在管物業(yè)分為商務(wù)物業(yè)及非商務(wù)物業(yè)兩部分：商務(wù)物業(yè)以辦公樓為主，還包括商業(yè)綜合體、零售大樓和酒店；非商務(wù)物業(yè)以住宅為主，還包括公共、教育、醫(yī)院等其他。截止2019年9月，商務(wù)及非商務(wù)兩部分在管面積比例分別為41.2%、58.8%。

　　在往期記錄中非商業(yè)在管面積也一直高于商業(yè)在管面積，但從收入端來看商業(yè)與非商業(yè)貢獻收入比例分別為65.8%、32.6%。其中辦公大樓的收入占比高達52%左右，也就是說30%左右的在管面積貢獻了50%的營收。

　　這反映出商務(wù)物業(yè)與非商務(wù)物業(yè)之間的較大的物業(yè)費差距。聆訊資料顯示，最新2019年9月商務(wù)物業(yè)平均物業(yè)費為12.3元/平/月，其中辦公樓的物業(yè)費高達14.3元/平/月，其次是綜合體近兩年不斷上漲至9元/平/月、零售業(yè)大樓及酒店穩(wěn)定在7元/平/月左右。而非商務(wù)物業(yè)的物業(yè)費僅2.4元/平/月。

　　對比中國物業(yè)管理協(xié)會和易居統(tǒng)計的2018年500強物業(yè)企業(yè)各業(yè)態(tài)平均物業(yè)費，住宅2.10元/平/月，非住宅商務(wù)物業(yè)物業(yè)費分別為6.19元/平/月，可以看出金融街物業(yè)的物業(yè)收費不低。再對比位于河南的興業(yè)物聯(lián)，同樣大部分是商用樓，平均物業(yè)費僅6.3元/平/月。

　　但令人奇怪的是，擁有高于平均水平的物業(yè)費，金融街物業(yè)卻出現(xiàn)了低于平均水平的毛利率。

　　2017年-2018年及2019年9月，金融街物業(yè)綜合毛利率分別為19.2%、18.5%、20.5%，2018年出現(xiàn)略微下滑，但整體保持在20%左右的水平。這在已上市物業(yè)公司中是什么水平呢？根據(jù)2019年中報數(shù)據(jù)，金融街物業(yè)的毛利率與綠城服務(wù)、中海物業(yè)同一梯隊排在末尾。

　　分結(jié)構(gòu)來看，金融街物業(yè)可比的住宅物業(yè)毛利率分別為6.1%、11.2%、1%，報告期內(nèi)波動較大且呈現(xiàn)下降趨勢。尤其是在2019年9月低至1%，目前大部分已上市物業(yè)公司以住宅為主，金融街物業(yè)若上市順利，毛利率排行預(yù)計不會太高。再對比剛剛上市的興業(yè)物聯(lián)（以非住宅物業(yè)為主），綜合毛利率分別為47.2%、50.2%、47.5%，遠高于金融街物業(yè)的商務(wù)物業(yè)毛利率水平。

　　第三方項目收入差距大

　　不得不提的是母公司依賴癥，這一現(xiàn)象在體量不大的物管公司中更為普遍。

　　2017-2018年，金融街物業(yè)來自金融街聯(lián)署集團的項目面積占比分別為63.5%、62.3%，第三方項目占比分別為36.5%、37.7%。截止2019年9月，金融街物業(yè)在管建筑面積1900平方米，其中59.3%來自金融街集團，40.7%來自獨立第三方項目。

　　盡管第三方項目占比逐漸提高，但其收入占比維持在一個不高的占比。2019年9月公司實現(xiàn)營業(yè)收入6.8億元，其中來自金融街集團和第三方項目收入比例分別為83.9%、16.1%。對比之下，公司來自集團的面積占比逐步降低，但是收入占比仍超八成。

　　根據(jù)新浪財經(jīng)統(tǒng)計，目前在港排隊的6家物管公司及剛上市的興業(yè)物聯(lián)，在管面積來自母公司集團或關(guān)聯(lián)房企的占比都比較高，宋都服務(wù)、興業(yè)物聯(lián)、燁星集團3家來自母公司集團的項目占比在90%及以上。正榮服務(wù)和建業(yè)新生活燁也僅在最新一期數(shù)據(jù)中第三方項目才大幅增加，在此之前2018年二者來自母公司集團項目占比仍高達72.3%、88.5%。

　　根據(jù)收入端看出，約50%的在管面積貢獻了約80%以上的營收，相比之下，金融街物業(yè)及星盛商業(yè)的第三方項目占比雖不算高，但仍可明顯看出母公司依賴度。

　　物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模為王，為了規(guī)模而選擇讓渡利益的也不只一家。基于此，物業(yè)管理行業(yè)萬億級別的市場規(guī)模，集中度的提升還是需要并購。金融街物業(yè)表示未來重點關(guān)注京津冀、長三角、珠三角及其他一、二線城市的市場機會，擬收購最近一財年收入不少于2000萬元，凈利潤不低于200萬遠的物業(yè)公司。

　　值得注意的是，金融街物業(yè)身為國企，目前高級管理人員都屬于老資歷?？偨?jīng)理孫杰擔任公司執(zhí)行董事及董事長，其在1997年進入公司，其他9名高級管理人員最早的1996年進入公司，最晚的2014年進入公司。在金融街物業(yè)服務(wù)超過20年的有四位，服務(wù)超過10年的有7位。

　　截止2019年9月，公司存放于金融街集團的款項為2.4億元，期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為5.3億元，現(xiàn)金充裕。此番上市又能給金融街物業(yè)帶來多少活力，還有待觀察。