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金融街物業(yè)通過聆訊 穩(wěn)健背后的低毛利生意

m.thejeatles.com 來源:觀點地產(chǎn)網(wǎng) 2020-06-19 17:59我來說兩句
  
  6月18日,金融街物業(yè)在遞交了招股書接近5個月后,終于通過了港交所的聆訊,即將在港交所主板掛牌,股份代號“1502”。

  受疫情影響,金融街物業(yè)于當(dāng)天下午在線上舉行了IPO新聞發(fā)布會。出席在現(xiàn)場的有公司執(zhí)行董事、董事長及總經(jīng)理孫杰;執(zhí)行董事兼常務(wù)副總經(jīng)理薛蕊;副總經(jīng)理、董事會秘書兼工會主席陳曦;財務(wù)總監(jiān)項崢;風(fēng)險法務(wù)總監(jiān)張晶。

  金融街物業(yè)此次將發(fā)行9000萬股H股,占擴(kuò)大股份后的25%,發(fā)行價格在7.16-7.56港元之間,倘若不發(fā)生額外發(fā)行股份的情況,金融街物業(yè)將最多集資6.8億港元。

  目前,公司的三位主要股東分別為中國人壽保險間接持有29.49%;金融街集團(tuán)間接持有47.52%;以管理層為主的員工持股22.99%。

  金融街物業(yè)繼承了國企謹(jǐn)慎、穩(wěn)健的風(fēng)格,管理層在面對媒體的追問時并沒有透露太多額外的信息,要了解公司還得更多從招股書中獲取。

  業(yè)務(wù)及收入

  從總體的業(yè)務(wù)模式或許能更清晰的了解公司。金融街物業(yè)向客戶提供綜合物業(yè)管理及相關(guān)服務(wù),其物業(yè)管理費主要由客戶按包干制支付予,而小部分則按酬金制支付。

  據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解,金融街物業(yè)主要服務(wù)對象分為兩大類,以辦公樓、綜合體、零售商業(yè)大樓及酒店的商務(wù)物業(yè),該部分收入占比從2017年的70%逐漸降低至去年的65%;及以住宅物業(yè)、公共物業(yè)、醫(yī)院、教育物業(yè)為主的非商務(wù)物業(yè),該部分收入比例則逐年增加,從2017年的28%增加至2019年的33%。

  值得一提的是,金融街物業(yè)還有一小部分增值餐飲服務(wù),通過專屬“怡己(IZEE)”品牌系列經(jīng)營咖啡館、餐館及面包店。

  金融街物業(yè)收入由2017年度的7.57億元增長15.7%至2018年度的8.75億元,并進(jìn)一步增長13.9%至2019年度的9.97億元。年內(nèi)溢利由2017年度的8270萬元增長10.7%至2018年度的9150萬元,并進(jìn)一步增長23.9%至2019年度的1.13億元。

  以金融街物業(yè)2019年的收入結(jié)構(gòu)為例,辦公樓收入5.09億,占比51.1%;綜合體收入8233萬元,占比8.2%;零售商業(yè)大廈及酒店收入5540萬,占比5.5%;住宅物業(yè)收入2.22億,占比22.3%;公共物業(yè)收入1.11億,占比11.1%;餐飲服務(wù)占比1782萬元,占比1.8%。

  來源:企業(yè)資料

  公司整體的增速步調(diào)也并不快,無論是收入、還是年內(nèi)溢利增速都在20%以下,公司的在管面積同樣如此。從2017年開始,每年大約增加300萬平方米的在管面積,財務(wù)數(shù)據(jù)較為穩(wěn)定是金融街物業(yè)的一大特點。

  截至2019年12月31日,金融街物業(yè)為全國共144個物業(yè)項目提供物業(yè)管理及相關(guān)服務(wù),涉及在管建筑面積合共約1990萬平方米。其中,商務(wù)物業(yè)在管建筑面積約為800萬平方米,占比40.3%;非商務(wù)物業(yè)約為1180萬平方米,占比59.7%。

  值得注意的是,前文提及商務(wù)物業(yè)的收入占比明顯要高于非商務(wù)物業(yè),兩者差距接近一倍。這或許說明,金融街物業(yè)的非商務(wù)物業(yè)管理面積雖然大企業(yè)并不賺錢,商務(wù)物業(yè)的收費水平要遠(yuǎn)在非商辦物業(yè)之上。

  以毛利率為例,金融街物業(yè)去年綜合毛利率僅為19.2%(頭部物業(yè)均在30%以上),商務(wù)物業(yè)為24.6%,非商務(wù)物業(yè)僅為10.5%,拉低了公司的整體表現(xiàn)。

  對此,孫杰卻并不擔(dān)心,其透露,未來金融街物業(yè)仍將堅持?jǐn)U展以商業(yè)物業(yè)為主的市場占有份額,這部分管理面積的增加,或許可以持續(xù)改善公司的毛利率表現(xiàn),“商務(wù)物業(yè)管理收入更高,每月每平米12.66元,同期物業(yè)百強(qiáng)整體月物業(yè)費平均價格3.26元。”

  而對于商辦與住宅之間的擴(kuò)張平衡,孫杰認(rèn)為“面積比例是在相對平衡的狀態(tài),50%多是公建,40%是住宅類物業(yè)。”其中,住宅類服務(wù)于母公司系統(tǒng)內(nèi)的業(yè)務(wù),“兩者增速都很可觀。”

  未來計劃與收并購現(xiàn)狀

  未來,金融街物業(yè)主要把計劃分成了3部分。

  首先是拓展增值服務(wù),以此來提升品牌價值,并改善公司不理想的盈利表現(xiàn);其次,持續(xù)與母集団金融街合作,孫杰表示“對物業(yè)公司支持是多方面,不光是地產(chǎn),同時還有教育、醫(yī)療公司,母集団只要有物業(yè)管理的業(yè)務(wù)都會大力支持。”

  除了母集団的直接輸送外,第三方對于金融街也十分重要。2019年末,來自獨立第三方項目的收入占物業(yè)管理及相關(guān)服務(wù)總收入的18.9%。獨立第三方項目的在管建筑面積670萬平方米,占總在管面積的33.6%。

  雖然第三方對業(yè)績和在管面積的公司都在逐年增加,但其業(yè)務(wù)表現(xiàn)卻一直并不理想。對此,觀點地產(chǎn)機(jī)構(gòu)在媒體會上向公司尋求答案,但管理層卻并未作直接回應(yīng),僅表示金融街會大力拓展第三方業(yè)務(wù)。

  金融街物業(yè)表示,公司將積極參與招投標(biāo)工程,從獨立第三方獲取新業(yè)務(wù)。但從其招股書披露的數(shù)據(jù)看,卻并不理想。

  從2019年12月31日后及直至目前,金融街物業(yè)已訂立11份新物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議,涉及額外總建筑面積約為150萬平方米,其全部均與金融街聯(lián)屬集團(tuán)訂立,并無訂約向獨立第三方提供任何物業(yè)管理服務(wù)。

  金融街物業(yè)擬將此次集資額的60%用于戰(zhàn)略收購及投資設(shè)立相關(guān)公司,以此來擴(kuò)大自己的市場份額。金融街物業(yè)這兩年將首選位于京津冀地區(qū)、長三角及大灣區(qū)的現(xiàn)有城市群目標(biāo),并計劃自2023年起在成都、重慶、武漢等西南及華中各大城市尋找機(jī)遇。

  而對于并購標(biāo)的,金融街物業(yè)會優(yōu)先選擇專注于商務(wù)物業(yè)的物業(yè)管理公司,亦考慮在物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)鏈下游具有穩(wěn)定經(jīng)營業(yè)績及發(fā)展前景的公司,以便補(bǔ)充業(yè)務(wù)運營,例如保安公司、清潔公司及園藝公司。

  此外,另有20%將用于發(fā)展增值類服務(wù)、類似咖啡品牌IZEE和提供相應(yīng)運營服務(wù);10%用于信息技術(shù)的升級;剩余10%用作一般企業(yè)用途。

標(biāo)簽:金融街物業(yè)
責(zé)任編輯:夏煜煊夏煜煊
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