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領(lǐng)先指數(shù)|2021年4月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)境內(nèi)外融資TOP榜

m.thejeatles.com 來(lái)源:中國(guó)網(wǎng)地產(chǎn) 2021-05-12 16:42我來(lái)說(shuō)兩句
  
4月,受“三條紅線”的監(jiān)管要求,房企的發(fā)債意愿下降,整體債市的發(fā)行規(guī)模出現(xiàn)萎縮,無(wú)論境內(nèi)債還是境外債的發(fā)行規(guī)模均不及3月。迫于降杠桿要求,未來(lái)房企的整體債務(wù)規(guī)模仍將走低。不過(guò),在境內(nèi)債與境外債的持續(xù)分化之下,境內(nèi)債成為主導(dǎo)。

  

  隨著核心熱點(diǎn)城市的“宅地集中供應(yīng)”紛紛落槌,不少房企短期的融資能力面臨挑戰(zhàn)。從競(jìng)拍的結(jié)果來(lái)看,具有國(guó)企或央企背景的房企融資優(yōu)勢(shì)突出,斬獲了不少優(yōu)質(zhì)地塊。

  債市穩(wěn)定 整體發(fā)行規(guī)模萎縮

  從2021年4月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)境內(nèi)外融資TOP榜來(lái)看,4月整體債市較為穩(wěn)定,境內(nèi)外的融資規(guī)模延續(xù)了2月以來(lái)的發(fā)展態(tài)勢(shì),分化持續(xù)加劇。其中,境內(nèi)債與境外債的發(fā)行規(guī)模差額進(jìn)一步拉大,境內(nèi)債的發(fā)行規(guī)模約為799.86億元,境外債的發(fā)行規(guī)模僅為27.97億美元。不難發(fā)現(xiàn),境內(nèi)債遠(yuǎn)超境外債。

  究其原因,受房企債務(wù)違約的事件影響,海外資本市場(chǎng)的信心走低,導(dǎo)致房企境外債發(fā)行規(guī)模急劇萎縮。加之,海外疫情持續(xù)蔓延,經(jīng)濟(jì)的不確定性增加,不少投資人的觀望情緒也較為濃烈。

  盡管房企發(fā)行境內(nèi)債的意愿持續(xù)走強(qiáng),但與3月相比,不論境內(nèi)債還是境外債其發(fā)行規(guī)模均不及3月,整體發(fā)行規(guī)模出現(xiàn)萎縮。具體來(lái)看,4月共有52家房企發(fā)行境內(nèi)債,9家房企發(fā)行境外債,比3月均減少2家。

  就境內(nèi)債而言,恒大地產(chǎn)以82億元奪得境內(nèi)債發(fā)行規(guī)模的第一,其后為電建地產(chǎn)47.6億元、福州建發(fā)45億元。境外債方面,九龍倉(cāng)以6.5億美元居于境外債發(fā)行規(guī)模的榜首;其次是中國(guó)金茂、龍光集團(tuán),融資額度依次為6億美元、3億美元。值得注意的是,九龍倉(cāng)已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月持續(xù)領(lǐng)跑境外融資榜。

  從融資成本來(lái)看,不少房企的票面利率高企,房企之間融資成本的差異化較為明顯。以境外債為例,九龍倉(cāng)兩筆債券的票面利率分別為3.3% 、1.15%,中國(guó)金茂的票面利率也僅為3.2%,而景瑞控股與中南建設(shè)發(fā)債的票面利率均超過(guò)10%,分別為11.5%、12.5%。

  “三條紅線”效果顯現(xiàn) 房企降負(fù)債意愿明顯

  自去年8月出臺(tái)針對(duì)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則以來(lái),不少房企的降負(fù)債意愿明顯。尤其是隨著4月結(jié)束,大部分上市房企2020年的年報(bào)已經(jīng)公布,其降負(fù)債成效也為外界所關(guān)注。通過(guò)房企2020年的年報(bào)可知,“三條紅線”的政策效果較為明顯,綠檔陣營(yíng)持續(xù)擴(kuò)容。

  即便如此,考慮到到期債務(wù)規(guī)模,房企的償債壓力仍然較大。貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示,2021年4月境內(nèi)外債券融資到期債務(wù)規(guī)模約1374億元,環(huán)比下降9.7%,同比增加125.6%。在經(jīng)歷了3月的到期債務(wù)高峰后,預(yù)期5-6月到期債務(wù)規(guī)?;芈渲燎|之下,房企償債壓力略有下降,但仍不敢懈怠,下半年房企到期債務(wù)規(guī)模居高不下,迎來(lái)對(duì)房企融資能力的更大考驗(yàn)。

  由于“三條紅線”對(duì)房企的資產(chǎn)負(fù)債率(剔除預(yù)收款后)和凈資產(chǎn)負(fù)債率等指標(biāo)均提出了嚴(yán)格要求,降杠桿正成為房地產(chǎn)行業(yè)的常態(tài)。對(duì)房企而言,“三條紅線”最為直接的影響是對(duì)于其有息負(fù)債規(guī)模的控制,進(jìn)而降低房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。不過(guò),除了在房企融資端進(jìn)行限制外,部分城市如成都、西安等更有相關(guān)政策限制踩線房企不得參加集中土地競(jìng)拍,土地端的進(jìn)一步施壓也使得房企降杠桿意愿增強(qiáng)。這也意味著,未來(lái)不少房企可能會(huì)繼續(xù)收縮債務(wù)規(guī)模,實(shí)現(xiàn)監(jiān)管預(yù)期。為此,業(yè)內(nèi)也預(yù)測(cè),截至2021年6月底,將有更多房企進(jìn)入綠檔陣營(yíng)。

  “兩集中”進(jìn)入土拍階段 房企融資能力面臨考驗(yàn)

  “宅地集中供應(yīng)”下的首次土拍已經(jīng)開(kāi)啟,核心熱點(diǎn)城市一次的推地量顯著增加。例如,4月26日、27日,廣州“兩集中”首次供地48宗,共攬金906億元;4月28日-30日,無(wú)錫市集中出讓16宗宅地并全部成交,僅有兩宗地塊因達(dá)到最高限價(jià)將通過(guò)搖號(hào)產(chǎn)生結(jié)果,總成交價(jià)255.96億元;4月28日-4月29日,重慶主城區(qū)第一批次集中供地46宗,總起拍價(jià)超444億元,最終46宗地全部成交,總成交價(jià)635億元;4月30日,沈陽(yáng)市集中出讓22宗地塊,總起始價(jià)超179億元,總成交價(jià)197.86億元。

  在此背景下,房企也需要在多個(gè)城市集中拿地,支付的土地出讓金額度較高,其融資能力也面臨前所未有的挑戰(zhàn)。不過(guò),從土地競(jìng)拍的結(jié)果來(lái)看,具有國(guó)企或央企背景的開(kāi)發(fā)商融資優(yōu)勢(shì)較為明顯。

  縱觀廣州、無(wú)錫、重慶、沈陽(yáng)等地“兩集中”之后的首次土拍結(jié)果,具有國(guó)企或央企背景的開(kāi)發(fā)商頻繁現(xiàn)身,屢有斬獲。例如,在廣州土拍中,越秀地產(chǎn)以80.5億元斬獲4宗地塊。此外,保利地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、招商蛇口、中鐵建、深振業(yè)等均有斬獲。沈陽(yáng)的競(jìng)拍結(jié)果顯示,保利地產(chǎn)通過(guò)31.36億元競(jìng)得3宗地塊;萬(wàn)科以34.09億元競(jìng)得3宗地塊;華潤(rùn)置地以41.29億元競(jìng)得2宗地塊;招商蛇口以24.55億元競(jìng)得2宗地塊。

  綜合來(lái)看,4月債市較為穩(wěn)定,境內(nèi)債與境外債之間的分化持續(xù)加劇。受“三條紅線”影響,房企的降杠桿意愿明顯,發(fā)債規(guī)模也有所收縮。未來(lái),“兩集中”土拍逐步落地,房企的融資能力仍有待觀察。

標(biāo)簽:房地產(chǎn)|融資
責(zé)任編輯:夏文清夏文清
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