“早就有換房子的想法了,但現(xiàn)在最大的阻礙是小區(qū)比較老舊,房子掛出去誠心買的人少,導(dǎo)致買新房的錢不夠。”來自廣東的萬女士告訴《證券日報》記者。
萬女士所面臨的問題,也是不少購房者遲遲無法換新房的原因。換房周期長、不賣不敢買、錯過意向新房等,正困擾著有改善性需求的購房者入市。住房“以舊換新”政策正在破題,激活樓市流動性。
據(jù)中指研究院監(jiān)測,截至6月26日,全國已有超85城表態(tài)支持住房“以舊換新”,其中,武漢、南京等多個城市官宣首批成功簽單案例,部分城市正擴(kuò)大“以舊換新”活動范圍。
住房如何“以舊換新”?政策實施效果如何?還有哪些痛點和堵點?對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展有何影響?帶著這些問題,《證券日報》記者進(jìn)行了多方采訪和調(diào)研。
上市房企積極參與
住房“以舊換新”正成為當(dāng)下消化存量房產(chǎn)、激活改善性需求的重要手段。記者采訪發(fā)現(xiàn),不少近期推出政策的城市已陸續(xù)有成交案例落地,對撬動一二手房市場聯(lián)動交易發(fā)揮了積極作用。其中,上市房企參與積極性較高,通過參加相關(guān)部門的推介活動、聯(lián)合中介幫業(yè)主賣舊房等多種方式,搶收客流。
比如,“五一”假期首日,佛山市里水鎮(zhèn)第二屆房地產(chǎn)展覽會暨“賣舊換新”推介活動拉開序幕。據(jù)介紹,“五一”假期期間,里水房展會及銷售中心來訪人數(shù)超2700人,其中“賣舊換新”商品住房認(rèn)購成交共103套,總金額超2.1億元。
美的置業(yè)參加了此次“賣舊換新”推介活動,公司相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《證券日報》記者,活動對符合要求的已繳納的個人所得稅予以退稅,加快了部分新房項目去化速度。
“針對當(dāng)下改善性需求換房痛點,集團(tuán)層面在6月份推出‘賣舊換新、以舊換新’活動。比如,憑舊房掛牌憑證,可享新房萬元級補(bǔ)貼。”龍湖集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人向《證券日報》記者表示。
據(jù)萬科相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,公司當(dāng)前已在廣州、鄭州、西安、貴陽等多個城市響應(yīng)新政,并不斷創(chuàng)新和升級參與模式,現(xiàn)已將“以舊換新”服務(wù)延伸至金融端。
“在近期萬科推出的‘換新計劃’中,在萬科任何一個廣州新盤,只要客戶簽署認(rèn)購協(xié)議,就有專業(yè)團(tuán)隊負(fù)責(zé)跟進(jìn),線上了解舊房情況,從而進(jìn)行洽談收購。同時,還會聯(lián)系銀行資源,促進(jìn)買賣環(huán)節(jié)能夠比常規(guī)流程更快放款。”萬科相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。
除開發(fā)商之外,中介機(jī)構(gòu)也在入局。
“平臺推出的‘無憂換’活動,可以擴(kuò)大購房客戶群體,通過打通‘賣一買一’的業(yè)務(wù)場景,真正實現(xiàn)一二手房聯(lián)動,該活動目前已在全國12城落地。”貝殼找房相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《證券日報》記者,當(dāng)前,公司正積極與開發(fā)商對接,迭代創(chuàng)新“無憂換”模式。
在易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來,相比傳統(tǒng)置換模式,“賣舊”和“換新”兩項工作同步推進(jìn),交易效率提高了6倍。同時,購房者置換新房的支出最多可以節(jié)約20%,降低購房成本效應(yīng)明顯。
多種方式疏通交易堵點
目前,住房“以舊換新”政策初見成效,但仍存難點堵點。
“在實操過程中仍有三大難點。”嚴(yán)躍進(jìn)表示,一是去舊難,換新房源不足;二是舊房估值定價與業(yè)主預(yù)期錯位;三是收購資金來源不足。
“不少地區(qū)對‘以舊換新’有限制,如只能購買指定項目,若項目不符合購房者意向,配套不好、周邊學(xué)校、醫(yī)療資源、商業(yè)氛圍等不完善,就很難達(dá)成政策預(yù)期。”同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)向《證券日報》記者表示,在舊房估值方面,不少業(yè)主希望估值高于市場平均價,收購方則要更多考慮交易及持有成本,買賣雙方預(yù)期差距較大。
那么,如何打通堵點,撬動更大的市場?從各地實踐探索來看,住房“以舊換新”主要有以下三種模式疏通交易堵點:一是收購模式,主要指國資平臺收購舊房,售房款用于購買指定新房項目,這是市場主流方式之一;二是幫賣模式,指的是房企聯(lián)合經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對舊房優(yōu)先推售;三是補(bǔ)貼模式,相關(guān)部門直接為購房者提供購房補(bǔ)貼或契稅補(bǔ)貼等。
從盤活存量房市場角度出發(fā),“去舊”效果最明顯的是收購模式,收購主體主要來自國資平臺,也有租賃機(jī)構(gòu)、房企等市場化主體小幅“試水”。
“國資平臺收購存量房后,主要轉(zhuǎn)化為保障性住房,既可解決職住平衡問題,也有助于樓市去庫存,提振房地產(chǎn)市場信心。”北京住宅房地產(chǎn)業(yè)商會會長黎乃超向《證券日報》記者表示。
市場化主體收購方面,已有部分房企或者上市公司下場收購。例如,深耕珠海的房企華發(fā)股份從1月份起便開始收購二手房。
“企業(yè)進(jìn)行市場化收購,一般會有一定要求,如舊房與新房的價值比不能超過60%或者80%。收購房用途主要有兩種,一是納入公司旗下的長租公寓業(yè)務(wù)板塊做運(yùn)營;二是再次出售回籠資金。”宋紅衛(wèi)表示。
進(jìn)一步激活市場需求
未來如何進(jìn)一步激活“以舊換新”的市場需求?業(yè)內(nèi)認(rèn)為,在“去舊”鏈條中,多渠道盤活存量房市場是第一步。
對此,廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示:“一方面,可以從做大市場的角度出發(fā),加大‘以舊換新’鏈條中稅收、金融,乃至中介費率讓利力度;另一方面,發(fā)揮中介行業(yè)協(xié)會和房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會作用,杜絕可能產(chǎn)生的合同欺詐、交付等風(fēng)險,進(jìn)一步推動二手房‘帶押過戶’等新模式。”
中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜則表示,未來各地可以考慮使用“房票”(住房置換資金以“房票”形式發(fā)放兌換)方式來平衡國資平臺和開發(fā)商之間的資金壓力。比如,國資平臺通過“房票”支付業(yè)主舊房房款后,對于開發(fā)商收到的“房票”既可以鼓勵開發(fā)商延時兌現(xiàn)“房票”,也可以考慮允許房企以“房票”直接買地,以此緩解國資平臺短期資金壓力,激活當(dāng)?shù)赝恋厥袌觥?/p>
當(dāng)然,對于收購而來的房產(chǎn),如何運(yùn)營才能平衡資金與收益,也是保障“以舊換新”置換鏈條持續(xù)暢通的關(guān)鍵,亦是撬動更多社會資本參與到住房“以舊換新”活動中的重要動力。
“保障性租賃住房REITs(不動產(chǎn)投資信托基金)或有助于打通資金壁壘。”鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉向《證券日報》記者表示,房企或地方城投平臺公司可將回購舊房資產(chǎn)打包運(yùn)營,再通過發(fā)行保障性租賃住房REITs融資,減少參與“以舊換新”企業(yè)的資金壓力。
跑通“去舊”關(guān)鍵環(huán)節(jié),“換新”同樣不容忽視。住房“以舊換新”是針對激活樓市換房需求精準(zhǔn)施策,這意味著納入“選新”范疇的新房,是能夠更大程度滿足改善需求的好房子。
對此,無錫市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長沈洵則告訴《證券日報》記者,從無錫一些高品質(zhì)代表性樓盤的銷售情況看,好房子越來越受到市場青睞,應(yīng)從商品房價格備案、款項發(fā)放、企業(yè)信用等級評定、企業(yè)融資等方面支持開發(fā)商建造更多好房子。
展望未來,在各種力量綜合作用下,在剛需轉(zhuǎn)向二手房、改善性需求轉(zhuǎn)向新房的新形勢下,住房“以舊換新”政策有望常態(tài)化推進(jìn),激活樓市流動性,助力房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。
(記者 王麗新 陳 瀟)