王麗新
住房“以舊換新”被視為打通一二手房置換鏈條、助力房地產(chǎn)去庫(kù)存的重要方式。連日來(lái),實(shí)施住房“以舊換新”政策的城市不斷擴(kuò)容。據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè),截至6月28日,全國(guó)已有超88城表態(tài)支持住房“以舊換新”。
在筆者看來(lái),在政策落實(shí)過(guò)程中,力爭(zhēng)牽一線而動(dòng)全局,破除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)與換房人三方壁壘,暢通“舊房難賣導(dǎo)致新房難買”僵局,以“小細(xì)節(jié)”撬動(dòng)大市場(chǎng),至關(guān)重要。
首先,多方聯(lián)動(dòng)盤活二手存量市場(chǎng),摸底“去舊”需求,激發(fā)換新動(dòng)力。住房“以舊換新”政策能否達(dá)到預(yù)期目標(biāo),關(guān)鍵在于能否更大范圍地滿足群眾“賣舊買新”需求,其中,老房子、小房子、老舊城區(qū)非學(xué)區(qū)房等房型業(yè)主換新動(dòng)力更足。
完成一單住房“以舊換新”交易,中介機(jī)構(gòu)可發(fā)揮重要作用,多部門及開(kāi)發(fā)商聯(lián)動(dòng)推進(jìn)是必要手段,也是加速器。一是要鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、專業(yè)化住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)委托出售、租賃舊房,甚至收購(gòu)處置舊房,尤其支持國(guó)資平臺(tái)收購(gòu)舊房用作保租房、人才房或者租賃運(yùn)營(yíng);二是讓更多熟知城市或者單個(gè)區(qū)域市場(chǎng)及掛牌房源的中介機(jī)構(gòu)參與進(jìn)來(lái),有利于提高“賣舊買新”需求匹配度,縮短交易周期,同時(shí)考慮在中介費(fèi)用方面給予市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)八折以上優(yōu)惠;三是開(kāi)發(fā)商要承諾買房人在較長(zhǎng)期限內(nèi)無(wú)理由退房及不承擔(dān)違約責(zé)任,為其提供換新無(wú)憂安全保障;四是金融機(jī)構(gòu)、財(cái)稅、家裝企業(yè)以及房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)等,給予“帶押過(guò)戶”交易方購(gòu)房首付比例、契稅及增值稅、裝修及房屋價(jià)格評(píng)估費(fèi)等各項(xiàng)優(yōu)惠措施加持,全方位激發(fā)換新動(dòng)能。
其次,擴(kuò)大住房“選新”覆蓋范圍,讓更多開(kāi)發(fā)商旗下更多新房項(xiàng)目參與進(jìn)來(lái),以好房子驅(qū)動(dòng)銷售。住房“以舊換新”關(guān)鍵性特征是“賣舊買新”,是針對(duì)改善性需求精準(zhǔn)施策,這意味著要想順利換新,有四個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題必須重視。
一是,要拿出好房子才能滿足改善性需求。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言,不能把“以舊換新”當(dāng)作去庫(kù)存、去尾貨的機(jī)會(huì),需注意,購(gòu)房者要買的新房是能改善居住品質(zhì)的好房子。二是,要擴(kuò)大新房選擇范圍,力爭(zhēng)憑借“房票”(住房置換資金以“房票”形式發(fā)放兌換)可跨區(qū)域流通換新。畢竟,新房選擇范圍小,購(gòu)房人的參與意愿就不強(qiáng),換新受阻,會(huì)使得賣舊房動(dòng)力不足。三是,要平衡“賣舊買新”兩端新舊房源價(jià)格差距,降低換房門檻。換言之,若舊房售賣的價(jià)格過(guò)低,買新房的價(jià)格過(guò)高,相應(yīng)的價(jià)格差和貸款可能會(huì)影響購(gòu)房人的換房意愿。四是,要甄選開(kāi)發(fā)商品牌及信用資質(zhì),做好入選新房項(xiàng)目自身財(cái)務(wù)、品質(zhì)等盡調(diào)工作,消除逾期交房、購(gòu)房資金退還難保障等風(fēng)險(xiǎn)。
再次,暢通“以舊換新”置換鏈條,需因城施策動(dòng)態(tài)調(diào)整實(shí)施細(xì)則,以“小細(xì)節(jié)”持續(xù)撬動(dòng)大市場(chǎng)。當(dāng)前,住房“以舊換新”尚處在探索時(shí)期,但政策實(shí)施力度和廣度已邁向新階段,多個(gè)城市樓市聯(lián)動(dòng)交易活躍度提升,政策效果初步顯現(xiàn)。接下來(lái),如何持續(xù)深化住房“以舊換新”并不斷創(chuàng)新,是對(duì)有關(guān)部門及各地的考驗(yàn)。
在筆者看來(lái),各地需針對(duì)交易痛點(diǎn)于細(xì)節(jié)處做文章,切忌僵化照搬大城市“以舊換新”模式,要因城施策動(dòng)態(tài)完善和調(diào)整實(shí)施細(xì)則,為房地產(chǎn)交易創(chuàng)造更為友好的環(huán)境。比如,有的城市將原來(lái)的一套存量房只能置換一套新房,調(diào)整為最多允許三套房源置換一套新房。再比如,有的城市首創(chuàng)“舊轉(zhuǎn)保”模式,即國(guó)資企業(yè)統(tǒng)租存量房源用于保障性住房運(yùn)營(yíng),并不買斷舊房所有權(quán),而是一次性支付5年至10年的租金。
總體來(lái)看,于當(dāng)前樓市而言,住房“以舊換新”不應(yīng)該是曇花一現(xiàn),需發(fā)揮持續(xù)性作用,在實(shí)踐中跑出助力房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展之路。