(二)房地產(chǎn)市場的差異化將成為一種常態(tài)

　　隨著中國經(jīng)濟進入新常態(tài)，房地產(chǎn)市場也進入新常態(tài)，尤其是房地產(chǎn)市場差異化會更加突出。1998年房改以來全國房地產(chǎn)市場普遍快速發(fā)展，價格快速上漲，如今也步入了一個新階段。住房普遍短缺的時代已經(jīng)過去，不少城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了明顯的供大于求。住宅供求的區(qū)域化差異明顯。近兩年來，我國房地產(chǎn)市場分化趨勢越來越明顯。一線城市房價上漲較快，但一些二、三、四線城市，房地產(chǎn)去庫存化周期明顯拉長，庫存壓力不斷加大。根據(jù)上海房地產(chǎn)研究院研究報告顯示，9月全國新建商品住宅庫存量再創(chuàng)新高，為近五年來最高。截至9月底，35個城市新建商品住宅庫存總量為28013萬平方米，環(huán)比增長4.0%，同比增長23.8%。一、二、三線城市新建商品住宅庫存總量分別為3794萬、20167萬和4052萬平方米，環(huán)比分別增長8.8%、3.5%和2.2%，同比分別增長39.6%、21.8%和21.1%。4個一線城市庫存已保持連續(xù)8個月環(huán)比正增長，且9月增幅有所擴大。但是，10月份一線城市新建商品住宅庫存量環(huán)比減少0.9%，同比增長36.7%。繼9月份庫存量創(chuàng)新高后，10月庫存出現(xiàn)下跌。這也是近9個月以來首次出現(xiàn)環(huán)比下跌的現(xiàn)象。這和10月份一線城市改善型需求積極釋放的因素有關(guān)，政策的利好也更利于一線城市房地產(chǎn)庫存的釋放。

　　(三)房地產(chǎn)窄幅調(diào)整將成為一種常態(tài)

　　從整體市場情況來看，受到限購放松、限貸放松兩輪政策調(diào)整的積極影響，成交量從9月下旬開始回升，黃金周期間繼續(xù)出現(xiàn)明顯上升。政策調(diào)整給市場帶來的最大改變是消費者對房地產(chǎn)市場的預(yù)期，房地產(chǎn)市場低迷，除了供需因素之外，也在于市場預(yù)期下降，使得一些剛需客戶也推遲購房。而這次房貸政策的放松，很大程度將釋放一部分改善性需求，同時，通過市場預(yù)期的改變激發(fā)積攢了大半年的剛性需求，這些需求有望成為四季度市場回升的主力軍，加快商品房去庫存化的進度。但是，目前改善性需求主要以工薪階層為主，較富裕的人群改善性需求都已解決，目前房地產(chǎn)價格對工薪階層來說仍然偏高，政策放松只會釋放那部分急于改善的需求，中期看房地產(chǎn)市場還需要調(diào)整，但刺激政策的推出會使得調(diào)整的幅度有限。

　　(四)房地產(chǎn)市場調(diào)控需要建立長效機制

　　房地產(chǎn)市場發(fā)展進入新常態(tài)，房地產(chǎn)調(diào)控思路也正在發(fā)生轉(zhuǎn)變，“去行政化”無疑是大方向，取消限購等手段只是時間問題，而全面取消限購后房地產(chǎn)市場必須建立起適應(yīng)新常態(tài)的長效機制。房地產(chǎn)長效機制實際就是將房地產(chǎn)涉及的金融、土地、稅收和住房保障等方面政策工具進行重新組合。在明確房地產(chǎn)市場發(fā)展目標的前提下，更加重視政策的系統(tǒng)性、穩(wěn)定性和可預(yù)期性，確保包括金融、土地、稅收、住房保障等在內(nèi)的一系列政策工具目標，形成政策合力，而不是相互掣肘。當前保障性住房建設(shè)力度較大，土地出讓制度改革也在各地推進。按照國土部提出的時間表，2014年基本完成各級職責整合，建立基礎(chǔ)性制度；2015年健全配套制度，平穩(wěn)有序?qū)嵤?016年全面形成制度體系，正常有效運行；2017年實現(xiàn)信息共享，依法公開查詢。

　　四、2015年房地產(chǎn)市場繼續(xù)調(diào)整

　　2015年的經(jīng)濟發(fā)展注定具有很多的不確定性，但隨著經(jīng)濟進入新常態(tài)，房地產(chǎn)調(diào)控思路也更清晰，既不會將房地產(chǎn)“妖魔化”，繼續(xù)過度打壓；也不會繼續(xù)將房地產(chǎn)“工具化”，采取過度刺激政策以拉動經(jīng)濟。中長期來看，政策會從“過緊”回歸到“常態(tài)”，非常規(guī)的大規(guī)模刺激政策不會再現(xiàn)。

　　(一)房地產(chǎn)市場調(diào)整繼續(xù)，房地產(chǎn)銷售以量換價

　　前幾年房地產(chǎn)需求購買力透支，影響房地產(chǎn)市場需求進一步釋放。隨著經(jīng)濟進入新常態(tài)，購房需求會進一步受到遏制。前期過度投資的房地產(chǎn)隨著長效機制建立的預(yù)期，將會逐步從投資中釋放出來，形成二手房供給。同時，金融市場和國企改革將會吸引資本投資方向的變化。另外，較高的待售面積以及較謹慎的貨幣政策在短期都會難以改變，在政策不會出現(xiàn)大的變動下，房地產(chǎn)市場不具備大幅反彈的空間。預(yù)計2015年上半年可能會延續(xù)2014年第四季度去庫存化的積極影響，房企也會抓住改善性住房需求釋放機會，以價換量加快去庫存步伐，2015年下半年需求在沒有政策刺激下將會重新陷入低迷。房地產(chǎn)市場暴利時代已經(jīng)結(jié)束，房地產(chǎn)銷售應(yīng)該繼續(xù)以量換價。

　　(二)房地產(chǎn)投資會繼續(xù)下降，投資同比將會在8%左右

　　2014年受房地產(chǎn)調(diào)控政策和貨幣政策等因素影響，房地產(chǎn)投資和銷售量下滑明顯，房地產(chǎn)市場也明顯進入新常態(tài)。1-9月房地產(chǎn)投資同比增速12.5%，低于去年同期7.2個百分點。房地產(chǎn)和住宅銷售面積分別下降8.6%和10.3%。與之相對的是房地產(chǎn)待售面積繼續(xù)攀升，三季度末同比增幅達28%，較1-8月份上升1.4個百分點，加劇去庫存的進度和降低房地產(chǎn)開發(fā)投資速度。這種銷售局面直接導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商拿地熱情大幅下降，1-9月全國300個城市土地出讓金總額為17109億元，同比減少20%；成交面積78333萬平方米，同比減少24%。這將直接影響明年開發(fā)投資力度。因此，2015年房地產(chǎn)開發(fā)投資在房地產(chǎn)市場進入新常態(tài)下投資應(yīng)該會進一步下降，投資同比在8%左右。

　　(三)房價整體將會繼續(xù)向下，各地差異較大

　　繼2014年房價的調(diào)整從三四線城市波及到一二線城市，從新建住宅波及到二手房，2015年的房地產(chǎn)市場雖然政策從“過緊”回歸常態(tài)，但是像2008年那種強刺激政策不會再現(xiàn)。雖然不斷釋放的改善性需求、城鎮(zhèn)化及資產(chǎn)保值增值等因素成為促進房價向上的動力，但人口老齡化、利率市場化、全球流動性緊縮、房產(chǎn)稅及不動產(chǎn)登記制度等預(yù)期將帶來房價向下壓力，兩種力量的交互作用將極大影響房地產(chǎn)市場的整體預(yù)期和需求，房價繼續(xù)進行調(diào)整的趨勢難以根本改變。房價調(diào)整的區(qū)域差異較大，一線城市也將難逃向下的趨勢，各地的價格變化與庫存量關(guān)系密切。

　　五、合理引導(dǎo)市場預(yù)期保障房與商品房建設(shè)并重

　　(一)做好房地產(chǎn)市場預(yù)期引導(dǎo)

　　我國房地產(chǎn)當前發(fā)展已經(jīng)進入新常態(tài)，除了房地產(chǎn)市場的幾大主體——房地產(chǎn)企業(yè)、金融機構(gòu)和購房者，還有一個重要主體就是地方政府，都必須要進行房地產(chǎn)市場預(yù)期的合理引導(dǎo)。一方面，我國的房地產(chǎn)市場投資、投機需求當前雖然得到極大遏制，但房地產(chǎn)市場需求還有巨大的市場潛力；另一方面隨著長效機制逐步建立，房地產(chǎn)市場將主要靠市場機制來調(diào)節(jié)，房地產(chǎn)市場的波動會縮小。房地產(chǎn)市場應(yīng)該是一個與其他產(chǎn)業(yè)一樣的正常盈利行業(yè)，而不是一個暴利行業(yè)。因此，對待房地產(chǎn)市場既不必過分悲觀，也不要再將房地產(chǎn)市場作為投機場所。地方政府應(yīng)該主要轉(zhuǎn)移到依賴有競爭優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，而不是盯著房地產(chǎn)土地轉(zhuǎn)讓金。