在經(jīng)過了前幾年的嚴(yán)厲調(diào)控之后，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)再次迎來了政策面的蜜月期。去年四季度以來，中央反復(fù)提出房地產(chǎn)去庫(kù)存，去庫(kù)存已然成為當(dāng)前樓市的政策主旋律，預(yù)計(jì)在2016年，還會(huì)有各種鼓勵(lì)住房消費(fèi)的政策出臺(tái)，包括進(jìn)一步下調(diào)貸款首付比例、降低二手房交易稅費(fèi)、提高公積金貸款額度甚至房貸利息抵扣個(gè)稅等等。除了少數(shù)一線城市依然維持限購(gòu)，2016年的房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來史上最寬松的政策期。

　　從整體來看，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)依然面臨嚴(yán)重的高庫(kù)存壓力，按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，去年11月末全國(guó)商品房待售面積為6.9億平方米，繼續(xù)保持了高增長(zhǎng)趨勢(shì)，比10月末增加1000多萬平方米，比一年前增加了1億平方米。而在2010年，我國(guó)的商品房待售面積還不到2億平方米，不到5年，全國(guó)的商品房庫(kù)存已經(jīng)增長(zhǎng)了近2.5倍。

　　不過，國(guó)內(nèi)樓市的庫(kù)存壓力主要來自三、四線城市，在全國(guó)高庫(kù)存的表象之下，一線城市的房?jī)r(jià)早已開始新一輪上漲，這使得國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)明顯的兩極分化，三、四線城市的樓市被高庫(kù)存壓頂難有起色，而一線城市的樓市則持續(xù)堅(jiān)挺。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，去年11月份，北京的新建商品房?jī)r(jià)格同比上漲9.6%，二手房上漲19.1%；上海的新建商品房上漲15.4%，二手房上漲10.8%；深圳的新建商品房上漲44.6%，二手房上漲38.9%；廣州的新建商品房上漲8.2%，二手房上漲10.7%。至少?gòu)乃膫€(gè)一線城市來看，不僅完全看不出高庫(kù)存的壓力，而且完全延續(xù)了過去幾年樓市的火熱。在一線城市的帶動(dòng)下，其他一些大中城市的房?jī)r(jià)也在去年歲末略有回暖，去年11月，70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅已從漲幅回落轉(zhuǎn)為漲幅擴(kuò)大，分別比上月擴(kuò)大0.2和0.3個(gè)百分點(diǎn)，新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)分別為33個(gè)和40個(gè)，分別比上月增加6個(gè)和2個(gè)，下降城市個(gè)數(shù)分別為27個(gè)和16個(gè)，分別比上月減少6個(gè)和7個(gè)。

　　在全國(guó)樓市整體過剩的大背景下，無論是購(gòu)房者還是開發(fā)商似乎都已經(jīng)形成共識(shí)，那就是一線城市是眼下為數(shù)不多的樓市避風(fēng)港。不僅是購(gòu)房者對(duì)一線城市的樓市熱情不減，開發(fā)商也同樣將資源集中在一線城市拿地，僅以北京為例，去年四季度以來，土地市場(chǎng)幾乎逢拍必出“地王”。隨著“面粉”越來越貴，未來的“面包”自然也難以便宜。

　　從資產(chǎn)配置的角度來看，如果將房地產(chǎn)僅僅視為投資品種，可以將房地產(chǎn)和目前市場(chǎng)上的主流投資品種做一個(gè)比較。在資產(chǎn)配置荒的壓力下，目前市場(chǎng)上的主流投資品種收益率普遍面臨收益下滑的局面，國(guó)債收益約為4%，銀行理財(cái)產(chǎn)品收益略超4%，萬能險(xiǎn)在6%附近，P2P收益多在7%到10%，信托產(chǎn)品約為10%，而股市由于波動(dòng)性太大，從去年6月份到今年初，股市接連遭遇重挫，大多數(shù)投資者在股市基本上都是負(fù)收益。相比之下，一線城市的房地產(chǎn)收益則基本上為兩位數(shù)，最高者如深圳漲幅甚至高達(dá)40%左右，顯著高于目前市場(chǎng)上的大多數(shù)投資品種，如果考慮到買房基本上利用了貸款杠桿，這就使得房地產(chǎn)的實(shí)際回報(bào)率更高。不過，除了一線城市，其他大多數(shù)城市的房地產(chǎn)并不具備這樣的價(jià)值，僅以70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)來看，去年11月份，大部分城市房?jī)r(jià)還是處于下降通道，在上漲的城市中，大部分漲幅也基本上在2%以下，可見除了個(gè)別一線城市，絕大多數(shù)城市的房地產(chǎn)還是不具備投資價(jià)值。一線城市由于旺盛的需求和購(gòu)買力，以及相對(duì)稀缺的土地資源，并沒有太多的庫(kù)存壓力，由于新建商品住宅供應(yīng)有限，北京、上海等一線城市其實(shí)已經(jīng)進(jìn)入了存量房時(shí)代，二手房成交量已經(jīng)超過了新房成交，這也從側(cè)面體現(xiàn)了一線城市的供需緊張局面。

　　從投資的角度來看，目前極其寬松的貸款環(huán)境，也為購(gòu)房者提供了極其便利的條件。大概在2013～2014年，銀行對(duì)于住房貸款的發(fā)放一度相當(dāng)謹(jǐn)慎，購(gòu)房者申請(qǐng)住房貸款相當(dāng)困難，從2015年以來，銀行重新放松了對(duì)房貸的投放，并且將違約率不高的住房貸款視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，個(gè)人申請(qǐng)住房貸款再次變得便利。更重要的是，在央行連續(xù)降息之后，住房貸款利率已是十幾年來最低，目前5年期以上貸款利率為4.9%，如果再考慮到大部分商業(yè)銀行對(duì)首套房利率執(zhí)行8.5折的優(yōu)惠，實(shí)際利率只有4.17%，基本上是史上最低房貸利率。對(duì)于購(gòu)房人而言，如果能夠?qū)ふ业揭粋€(gè)年化收益率超過5%的理財(cái)產(chǎn)品，這意味著可以利用房貸做無風(fēng)險(xiǎn)套利。如果考慮到2016年還有繼續(xù)降息的可能，購(gòu)房者買房的貸款壓力還有繼續(xù)減輕的空間，在這樣的背景下，如果從資產(chǎn)配置的角度來看，一線城市的房地產(chǎn)可能仍將在資產(chǎn)荒時(shí)代領(lǐng)先其他投資品種。