2016年中國(guó)經(jīng)濟(jì)將在降速換擋中沿著創(chuàng)新型、服務(wù)型和消費(fèi)驅(qū)動(dòng)的轉(zhuǎn)型之路邁進(jìn)，挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存。全球最大的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)和投資公司世邦魏理仕日前發(fā)布《2016年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望》，報(bào)告指出和互聯(lián)網(wǎng)以及電商有關(guān)的企業(yè)，將支撐寫字樓和物流物業(yè)的租賃，成為今年商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的亮點(diǎn)和熱點(diǎn)。

寫字樓：一線城市租金以穩(wěn)為主

中國(guó)經(jīng)濟(jì)減速而寫字樓新增供應(yīng)持續(xù)高企將使主要市場(chǎng)的寫字樓空置率普遍上漲。2015年寫字樓新增需求存在明顯的二八現(xiàn)象，國(guó)內(nèi)企業(yè)貢獻(xiàn)率高達(dá)83%。展望2016，內(nèi)資企業(yè)無(wú)疑將繼續(xù)扮演需求的主引擎，外資公司則在專業(yè)服務(wù)業(yè)、高端制造等優(yōu)勢(shì)領(lǐng)域具有一定的擴(kuò)張動(dòng)能。同時(shí)，民營(yíng)企業(yè)以及中小型企業(yè)所蘊(yùn)藏的龐大潛在需求有望在2016年得到進(jìn)一步釋放。非銀金融、科技互聯(lián)網(wǎng)和專業(yè)服務(wù)的新增寫字樓需求料將繼續(xù)活躍，但P2P網(wǎng)貸行業(yè)的不穩(wěn)定性將成為個(gè)別二線城市不容忽視的風(fēng)險(xiǎn)因素。

2016年將迎來(lái)近930萬(wàn)平方米的優(yōu)質(zhì)寫字樓新增供應(yīng)，其中約有53%的新增供應(yīng)面積來(lái)自于各城市的新興區(qū)域內(nèi)。預(yù)計(jì)2016年底全國(guó)17個(gè)主要城市寫字樓累計(jì)空置面積將增加32%，約1530萬(wàn)平方米。城市間以及同一城市不同板塊間的分化將繼續(xù)加大，廣州是唯一一個(gè)空置率超過10%的一線城市。

購(gòu)物中心：需求格局繼續(xù)演變

2016年包括上海、深圳及廣州在內(nèi)的一線城市都將迎來(lái)供應(yīng)的高峰，而這些新增供應(yīng)中近乎一半都將位于完全新興的區(qū)域。比如上海的虹橋商務(wù)區(qū)將迎來(lái)第一波供應(yīng)高潮，預(yù)期2016年的新增供應(yīng)將達(dá)15-20萬(wàn)平方米。

長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)，各主要零售市場(chǎng)將受益于人口持續(xù)流入和收入水平的不斷上升；但短期來(lái)看，龐大的新增供應(yīng)、電商的沖擊、高低端零售商需求減弱等短期利空因素將持續(xù)影響行業(yè)的發(fā)展。預(yù)期零售租金（首層）的增速將從3-5年前年均5-7%回落至0-2%的區(qū)間。值得注意的是，體驗(yàn)式消費(fèi)已逐漸成為購(gòu)物中心不可或缺的業(yè)態(tài)，如餐飲面積在購(gòu)物中心中的普遍比例已由過去10-20%上升到30%以上。

物流地產(chǎn)：高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)市場(chǎng)潛力龐大

截至2015年第三季度，中國(guó)主要城市中高標(biāo)準(zhǔn)物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施存量約2600萬(wàn)平方米，僅為全國(guó)的物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施存量的3%。雖然中央政府近年來(lái)出臺(tái)了一系列鼓勵(lì)發(fā)展物流業(yè)的政策，希望以此帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)，但在實(shí)際執(zhí)行中，受物流設(shè)施土地供應(yīng)不足的制約，地方政府一直對(duì)招商引資較為謹(jǐn)慎。

世邦魏理仕認(rèn)為：中短期內(nèi)土地供應(yīng)仍為制約高標(biāo)準(zhǔn)物流設(shè)施發(fā)展的一大瓶頸，供應(yīng)短缺在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域尤為突出。展望2016年，電子商務(wù)將保持高速發(fā)展的勢(shì)頭，自貿(mào)區(qū)的設(shè)立則將進(jìn)一步促進(jìn)跨境電商的發(fā)展。2015年大部分市場(chǎng)對(duì)于保稅倉(cāng)皆出現(xiàn)了上升的需求，保稅倉(cāng)的走紅是大消費(fèi)策動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)縮影：在消費(fèi)、尤其是電商消費(fèi)趨熱的背景下，物流設(shè)施的變革加速向零售業(yè)需求傾斜。

寫字樓：仍是主流投資品類

對(duì)于境內(nèi)房地產(chǎn)投資而言，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)放緩部分程度影響到了投資者在市場(chǎng)上的活動(dòng)表現(xiàn)，同時(shí)由于美元的加息預(yù)期與人民幣降息、貶值預(yù)期的疊加存在，2015年市場(chǎng)資金對(duì)于國(guó)內(nèi)物業(yè)的投資逐漸偏于謹(jǐn)慎。開發(fā)商近年來(lái)更多作為售出一方出現(xiàn)在市場(chǎng)中，包括保險(xiǎn)資金在內(nèi)的機(jī)構(gòu)投資者以及投資基金漸成主流投資者。世邦魏理仕預(yù)計(jì)機(jī)構(gòu)投資者將在2016年市場(chǎng)中更為活躍。

從物業(yè)類型來(lái)看，寫字樓占據(jù)了近年來(lái)市場(chǎng)交易的主流。2016年，預(yù)計(jì)這一趨勢(shì)將會(huì)延續(xù)，寫字樓的交易比例或?qū)⑦M(jìn)一步上升。且由于經(jīng)濟(jì)預(yù)期不明朗，相對(duì)二線城市未成熟區(qū)域供應(yīng)，投資者將更趨于核心城市優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。