3月13日，國(guó)家稅務(wù)總局局長(zhǎng)王軍在經(jīng)過(guò)“部長(zhǎng)通道”時(shí)透露，總理在政府工作報(bào)告中下達(dá)了全面實(shí)施營(yíng)改增的“總攻令”，稅務(wù)部門作為主攻部隊(duì)，一定確保改革5月1日如期落地。與以往相比，這次營(yíng)改增有幾點(diǎn)不同，包括首次涉及自然人繳納增值稅征管，比如個(gè)人二手房交易。

　　“這也就意味著以后二手房交易的營(yíng)業(yè)稅將改為增值稅征收。”上海財(cái)經(jīng)大學(xué)教授胡怡建表示。

　　按照財(cái)政部網(wǎng)站2015年3月30日發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》。從2015年3月31日起調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策，其中個(gè)人轉(zhuǎn)賣已購(gòu)普通住房，免征營(yíng)業(yè)稅的期限由目前的購(gòu)房超過(guò)5年(含5年)下調(diào)為超過(guò)2年(含2年)。購(gòu)買超過(guò)2年(含2年)的普通住房免征營(yíng)業(yè)稅；購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外出售全額征收營(yíng)業(yè)稅；購(gòu)買超過(guò)2年(含2年)的非普通住房按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。

　　上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高級(jí)經(jīng)理盧文曦表示，營(yíng)業(yè)稅改增值稅的出發(fā)點(diǎn)是稅法體制的完善，主要作用是間接抑止房地產(chǎn)炒作。

　　目前房地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅主要按5.5%來(lái)征收，但是按照業(yè)內(nèi)的猜測(cè)，房地產(chǎn)納入營(yíng)改增后適用稅率在11%，這就有稅負(fù)增加的擔(dān)憂。

　　“將營(yíng)業(yè)稅改為增值稅征收的辦法對(duì)稅負(fù)是否有所提高還要等具體的制度出來(lái)才可以探討，需視不同情況而定?！焙ㄖ赋觥?/p>

　　按照增值稅11%的稅率來(lái)計(jì)算，對(duì)比一下二手房營(yíng)業(yè)稅改增值稅后的稅費(fèi)差異，主要可以分為兩大情況：

　　出售購(gòu)買2年內(nèi)的房屋

　　以出售價(jià)300萬(wàn)一套住宅，2年內(nèi)無(wú)論是否普宅都要繳納5.5%的稅，即16.5萬(wàn)。如果以11%的增值稅計(jì)算，房屋出售價(jià)還是300萬(wàn)，但最初買入價(jià)是150萬(wàn)，抵扣掉進(jìn)項(xiàng)稅后大概需要繳納14.7萬(wàn)元。但獲利越多收的稅就會(huì)超過(guò)營(yíng)業(yè)稅。比如出售價(jià)格為400萬(wàn)元，按照營(yíng)業(yè)稅需繳納22萬(wàn)元；增值稅就需繳納24.77萬(wàn)元。

　　對(duì)普通住宅而言，售價(jià)300萬(wàn)計(jì)算，超過(guò)2年就不需要繳稅了。如果增值稅還是要繳，一繳就是14.7萬(wàn)元。

　　出售購(gòu)買已滿2年的房屋

　　對(duì)非普通住宅而言，售價(jià)300萬(wàn)計(jì)算，和2年內(nèi)的情況類似，可能差別不是很大。

　　“通過(guò)計(jì)算，粗看對(duì)普通住宅似乎不太有利，所以政策制訂上估計(jì)還有調(diào)整的可能。在完善稅收制度的同時(shí)應(yīng)該會(huì)考慮到合理的住房需求。另外，增值稅出來(lái)的話，其他一些稅理論上也會(huì)進(jìn)行調(diào)整?！北R文曦稱。

　　值得指出的是，二手房交易稅費(fèi)除了營(yíng)業(yè)稅還涉及到契稅、個(gè)稅、土地增值稅、印花稅等稅費(fèi)。

　　對(duì)此，胡怡建指出，“營(yíng)改增只涉及到營(yíng)業(yè)稅改征增值稅，因此契稅、個(gè)稅等照常征收。”

　　“目前，有關(guān)二手房營(yíng)改增業(yè)內(nèi)還有一種猜測(cè)是按增值稅簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法征收，征收稅率為3%，這樣稅費(fèi)較之前就有減少?！焙ǚQ。

　　也就是說(shuō)，同樣出售一套300萬(wàn)不滿兩年的住宅，抵扣掉進(jìn)項(xiàng)稅后，大概需要繳納8.7萬(wàn)元。

　　按照王軍的說(shuō)法，在實(shí)施方案中已考慮原則上延續(xù)過(guò)去優(yōu)惠政策，在此基礎(chǔ)上根據(jù)不同行業(yè)特點(diǎn)和情況，新制定了一些過(guò)渡措施，以確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增。

　　A 二手房交易目前要交哪些稅費(fèi)?

　　1.契稅：90平方米以下首次購(gòu)房的按1%繳納；90-140平方米按房?jī)r(jià)1.5%繳納；140平方米以上按房?jī)r(jià)3%繳納。(二套房按3%收取)

　　2.營(yíng)業(yè)稅：房屋產(chǎn)權(quán)取得滿五年的免征，未超過(guò)五年的按房?jī)r(jià)5.6%繳納。

　　3.土地增值稅：房屋產(chǎn)權(quán)取得滿五年的免征，未超過(guò)五年的按房?jī)r(jià)1%繳納。

　　4.個(gè)人所得稅：房屋產(chǎn)權(quán)取得滿五年的免征，未超過(guò)五年的按房?jī)r(jià)1%或房屋原值-房屋現(xiàn)值差額20%繳納。(房屋原值一般按上道契稅完稅額計(jì)算)

　　5.房屋交易手續(xù)費(fèi)：按房屋建筑面積6元/平方米交納。

　　6.房屋所有權(quán)登記費(fèi)：80元。

　　7.房屋評(píng)估費(fèi)：按評(píng)估額0.5%繳納。

　　B 二手房交易稅費(fèi)由誰(shuí)交?

　　按國(guó)家相關(guān)部門規(guī)定，個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅及土地增值稅、教育附加費(fèi)均是賣方支付的，前二者是房屋賣出所產(chǎn)生，而賣方就是所得者，所以，這以上稅費(fèi)由賣方支付才是合理的。但這幾個(gè)稅費(fèi)所占比例較大，就成了賣方定價(jià)的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)。因此，很多賣家相應(yīng)降低房?jī)r(jià)，搞一刀切，凈收房?jī)r(jià)，所有稅費(fèi)由買方負(fù)責(zé)了。不過(guò)生意場(chǎng)上，一個(gè)愿打一個(gè)愿挨，當(dāng)各自認(rèn)為物有所值時(shí)，買賣就成功了。

　　-摘自騰訊財(cái)經(jīng)微信公眾號(hào)