您當(dāng)前所在位置: 晉江新聞網(wǎng) > 房產(chǎn)頻道 > 新聞資訊 >正文

商業(yè)地產(chǎn)去庫存將有三大路徑

m.thejeatles.com 來源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào) 2016-12-23 17:08我來說兩句
  

  國家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布數(shù)據(jù)顯示,截至2016年11月末,商品房待售面積近7億平方米,同比下跌0.8%,系兩年以來首次下降。然而,占總庫存近三成之多的辦公樓及商業(yè)營業(yè)用房,其待售面積的同比增速均接近10%,去庫存艱難。

  記者近期在多地調(diào)查發(fā)現(xiàn),在政府管控土地供應(yīng)量的同時(shí),房地產(chǎn)企業(yè)也在根據(jù)市場需求做出自身調(diào)整。未來,創(chuàng)新商業(yè)業(yè)態(tài)、合法轉(zhuǎn)舵和結(jié)合“互聯(lián)網(wǎng)+”或成商業(yè)地產(chǎn)去庫存三大路徑。

  路徑一:開發(fā)商創(chuàng)新商業(yè)業(yè)態(tài)

  業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,重新定位、走差異化競爭的路線,是很多項(xiàng)目面臨的選擇。在全國各地,越來越多的購物中心開始提升體驗(yàn)式消費(fèi)。

  首先是圍繞“生活+”概念打造“一站式”服務(wù)。記者調(diào)研發(fā)現(xiàn),在上海重點(diǎn)打造的虹橋商務(wù)區(qū)內(nèi),首個(gè)開業(yè)的商業(yè)綜合體虹橋天地運(yùn)營一年以來,已吸引300多家品牌商戶入駐,工作日接待客流量高達(dá)3萬-4萬人次,周末5萬-6萬人次,儼然已成為虹橋地區(qū)的“一站式”新生活中心。

  “當(dāng)前,中國大量商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)之后出租率很低,實(shí)體商鋪的銷售額也一直低位徘徊。如今商業(yè)地產(chǎn)的競爭,是顛覆整個(gè)生活方式的競爭?!饼埡瘓F(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,“一站式體驗(yàn)中心更具有‘吸客能力’,可為虹橋商務(wù)區(qū)內(nèi)的辦公人群、周邊居民及游客構(gòu)筑‘生活新體’。只有對(duì)周邊居民和辦公人群的生活方式帶來革新升級(jí),才能打破傳統(tǒng)購物模式。”

  中國新天地、龍湖等開發(fā)商還積極創(chuàng)新運(yùn)營模式以輻射周邊社區(qū)人群。上海虹橋天地總經(jīng)理陳純介紹說,作為國內(nèi)首家實(shí)現(xiàn)“遠(yuǎn)程值機(jī)”服務(wù)的購物中心,旅客在虹橋天地購物中心可直接進(jìn)行航班行李托運(yùn)?!啊虉鲋禉C(jī)’的概念也吸引了相當(dāng)一部分商旅人士來虹橋天地消費(fèi)?!?/p>

  其次是提升娛樂休閑消費(fèi)比重利用體驗(yàn)式業(yè)態(tài)“突圍”。在維持餐飲主流業(yè)態(tài)帶來的穩(wěn)定客流之外,各大購物中心還通過構(gòu)建“體驗(yàn)型消費(fèi)”需求,力爭成為目標(biāo)客群重復(fù)光顧的目的地。

  在重慶寫字樓市場領(lǐng)跑的重慶新天地,正不斷提升其娛樂休閑業(yè)態(tài)的比重。重慶新天地項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴記者,該項(xiàng)目正構(gòu)建“體驗(yàn)型消費(fèi)”模式。為應(yīng)對(duì)電商挑戰(zhàn)及同質(zhì)化競爭,重慶新天地針對(duì)客群不斷升級(jí)的消費(fèi)需求,將新天地區(qū)域過去以正餐餐飲為主的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu),調(diào)整為以娛樂休閑、特色餐飲為主的“體驗(yàn)型消費(fèi)”結(jié)構(gòu),最突出的是將原本7%的娛樂業(yè)態(tài)比重提升至如今的49%。

  “伴隨著消費(fèi)升級(jí)的發(fā)展趨勢,龍湖虹橋天街已摒棄‘提袋式’消費(fèi),選擇通過體驗(yàn)式業(yè)態(tài)突圍?!鄙虾}埡嚓P(guān)負(fù)責(zé)人說。

  中國金茂董事長寧高寧認(rèn)為,“如今商場不能只做‘試衣間’、‘展示間’,而要升級(jí)成為擴(kuò)大消費(fèi)型、娛樂型、體驗(yàn)型場所?!?/p>

  最后是導(dǎo)入文化活動(dòng)激活親子消費(fèi)。除了導(dǎo)入各類文化藝術(shù)活動(dòng)外,開發(fā)商幾乎都在努力導(dǎo)入親子互動(dòng)活動(dòng),以全面激活家庭體驗(yàn)消費(fèi)。

  中國新天地市務(wù)推廣及策略傳播部總監(jiān)劉夢潔認(rèn)為,現(xiàn)在中國商業(yè)面臨體量較大、庫存較多、租金回報(bào)受限等挑戰(zhàn),但也迎來中產(chǎn)家庭消費(fèi)擴(kuò)大升級(jí)的機(jī)遇。因此,商業(yè)地產(chǎn)在運(yùn)營方面,一方面要考慮如何合理配比業(yè)態(tài)、引入具有吸客能力的品牌,另一方面則要通過展開多種文化藝術(shù)交流活動(dòng)填補(bǔ)客群空白,豐富客群組合。

  路徑二:地方探索商改住合法“轉(zhuǎn)舵”

  如何消化現(xiàn)有商業(yè)庫存,各地也在出招。福建省明確提出,各市、縣(區(qū))要根據(jù)本地房地產(chǎn)市場實(shí)際情況,允許房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)市場變化,做出住房套型結(jié)構(gòu)調(diào)整或房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)型。福建省還明確未來供地計(jì)劃分五類來調(diào)控,分別為“顯著增加”“增加”“持平”“適當(dāng)減少”“減少直至?xí)和!?,由此來確定房地產(chǎn)市場供應(yīng)規(guī)模。四川省也提出營業(yè)用房、辦公用房等商業(yè)用房庫存較大的城市,要嚴(yán)格控制新增商業(yè)用房土地供應(yīng)和規(guī)劃指標(biāo)。

  今年3月底,商業(yè)庫存較高的四川省也推出“商改住”新政策。四川省規(guī)定,對(duì)已全部繳清土地出讓金的待開發(fā)商業(yè)用地,可根據(jù)土地使用權(quán)人申請,在符合規(guī)劃和有關(guān)規(guī)定條件下,經(jīng)審批轉(zhuǎn)型為商品住宅用地,重新核定出讓價(jià)款;已建在建的商業(yè)用房在不改變其他規(guī)劃條件的前提下,經(jīng)法定程序批準(zhǔn)并向社會(huì)公示無異議后,可改變建筑使用功能,用于教育培訓(xùn)、幼兒園、康養(yǎng)、文化、旅游等經(jīng)營性、公益性用途。

  多數(shù)開發(fā)商對(duì)此表示歡迎,認(rèn)為“商改住”政策給他們提供了一個(gè)合法“轉(zhuǎn)舵”的機(jī)會(huì)。

  今年6月,國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》中提出,“允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房,土地使用年限和容積率不變,土地用途調(diào)整為居住用地,調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行?!?/p>

  “市場上有大量的商業(yè)存量房沒有盤活;還有大量物業(yè)面臨轉(zhuǎn)型、遺留的物業(yè)體量大,改造難,這些物業(yè)資產(chǎn)成了城市中的‘剩余資產(chǎn)’。我們就考慮通過整合閑置物業(yè),打造長租公寓?!蹦Х缴罘?wù)集團(tuán)董事長葛嵐說。

  “中國有2億以上的流動(dòng)人口,圍繞這些人口產(chǎn)生的住宿以及生活消費(fèi),是一個(gè)萬億級(jí)的市場?!备饙雇嘎?,自2010年成立以來,魔方在北京、上海、廣州、深圳、南京、武漢、蘇州等全國15個(gè)大中型城市通過盤活存量房,已設(shè)立近200家門店,房屋租賃數(shù)量約3萬間,為近5萬余名租戶提供服務(wù)。

  路徑三:結(jié)合“互聯(lián)網(wǎng)+”去庫存

  戴德梁行中國區(qū)投顧部董事總經(jīng)理葉建成建議,“在寫字樓市場上,應(yīng)借助‘互聯(lián)網(wǎng)+’實(shí)現(xiàn)科技、資源的協(xié)同布局。如聯(lián)合辦公等形式,在去商業(yè)庫存的同時(shí),更可成為兼顧成本效益和共享工作環(huán)境的新辦公趨勢?!?/p>

  仲量聯(lián)行近日發(fā)布的《聯(lián)合辦公:短瞬即逝還是大勢所趨?》白皮書顯示,2015年前中國僅有為數(shù)不多的獨(dú)立聯(lián)合辦公空間。但在過去的12個(gè)月,聯(lián)合辦公空間在中國的一二線發(fā)展速度異常迅猛。以北京和上海為例,僅在過去的18個(gè)月中,就已經(jīng)建成了超過500處的聯(lián)合辦公空間。如SOHO中國于2015年推出了聯(lián)合辦公品牌“SOHO3Q”,多家全球聯(lián)合辦公知名企業(yè)如We Work也已在2016年紛紛進(jìn)駐中國。

  仲量聯(lián)行認(rèn)為,中國政府對(duì)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的大力支持,以及現(xiàn)代科技的迅速發(fā)展,讓存量商業(yè)地產(chǎn)成為聯(lián)合辦公方案的最佳選擇。

  記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),當(dāng)前運(yùn)作較為成功的聯(lián)合辦公空間不僅可以將線上和線下的服務(wù)融合,還能提供其他高端服務(wù)選項(xiàng),著力營造在線社群。

  例如,近日SOHO中國就與摩拜單車宣布了戰(zhàn)略合作,從而為SOHO中國的租戶提供綠色、便捷、高效的出行解決方案。SOHO中國董事長潘石屹表示,合作將以SOHO中國在上海的部分商業(yè)項(xiàng)目作為開端,位于上海市淮海中路商圈的SOHO復(fù)興廣場為首個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目。之后,外灘SOHO、凌空SOHO等項(xiàng)目也將陸續(xù)加入合作項(xiàng)目名單。

標(biāo)簽:商業(yè)地產(chǎn)
責(zé)任編輯:蔣妮蔣妮
網(wǎng)友評(píng)論
請您文明上網(wǎng)、理性發(fā)言并遵守相關(guān)規(guī)定。
你至少需要輸入 5 個(gè)字    昵稱:       
特別說明:轉(zhuǎn)載內(nèi)容(即來源未注明“晉江新聞網(wǎng)”或“晉江經(jīng)濟(jì)報(bào)”的稿件)文章僅代表原作者觀點(diǎn),不代表本網(wǎng)立場;如果您認(rèn)為轉(zhuǎn)載內(nèi)容(即來源未注明“晉江新聞網(wǎng)”或“晉江經(jīng)濟(jì)報(bào)”的稿件)侵犯了您的權(quán)益,請您來電或來函告知,并提供相關(guān)證據(jù),一經(jīng)查實(shí),本站將立刻刪除涉嫌侵權(quán)內(nèi)容。
房源出售信息 更多>>