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樓市“火力全開” 三月27個新盤入市

m.thejeatles.com 來源:北京青年報 2016-02-25 08:00我來說兩句
  

樓市“火力全開” 三月27個新盤入市

隨著春節(jié)長假的結(jié)束和天氣的轉(zhuǎn)暖,北京樓市有望告別前兩月的“陰冷”,迎來傳統(tǒng)的“樓市小陽春”。尤其是近期政策層面再次強(qiáng)調(diào)去樓市庫存和降低買房契稅的影響下,二手房已經(jīng)率先走出節(jié)日的休整期。根據(jù)我愛我家的統(tǒng)計顯示,春節(jié)后首周(2月14日至2月20日),北京二手住宅的網(wǎng)簽量高達(dá)6048套,日均成交864套,節(jié)后首周交易量為2010年以來的最高值;成交均價為41490元/平米,較2015年全年均價上漲5%左右。

一向慢二手房一拍的新房,也快按捺不住了。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)的調(diào)研統(tǒng)計,3月份北京將迎來一個供應(yīng)的小高峰,有27個新盤入市,其中首次入市的純新盤就有10個,不僅如此,新盤中還包括多個四環(huán)沿線的新老樓盤,在市區(qū)內(nèi)供應(yīng)緊張的情況下是十分少見的。相比2月份個位數(shù)的供應(yīng),3月份新盤不但數(shù)量多,可供選擇的區(qū)域也明顯增多,樓市將在開年再次迎來“火力全開”。

27個新盤入市

多個四環(huán)外項目引關(guān)注

由于假期的影響,整個2月份的新房市場都十分寂靜,根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示,2月份沒有一個新房住宅項目獲得預(yù)售許可。入市的新盤更是寥寥無幾。樓市就像一個憋著大招的選手,經(jīng)歷了一個月的隱忍,隨時都可能迎來爆發(fā),而一向有“小陽春”之稱的3月份,很可能是新的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

僅僅從新盤的供應(yīng)上看,3月份即將“火力全開”。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2016年3月北京住宅市場預(yù)計將有27個項目入市,其中包括清城國際中心、八斗、萬澤·經(jīng)海廣場、紫金印象等在內(nèi)的10個純新盤,以及包括首開保利·熙悅誠郡、首開·熙悅尚郡、金融街(長安)中心等在內(nèi)的17個老項目后期。

亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為,經(jīng)歷了1月與2月的供應(yīng)低迷之后,2016年銷售季于3月份正式開啟。另外,前兩年北京成交了不少住宅用地,按一般的開發(fā)節(jié)奏,它們將在這一兩年內(nèi)集中入市。在未來純新盤競爭激烈的預(yù)期之下,老盤后期就紛紛開始抓緊入市,避開純新盤的鋒芒。

從供應(yīng)區(qū)域來看,3月份,像朝陽、西城、大興、海淀等12個區(qū)域都有新盤供應(yīng),其中朝陽、大興最多,分別有4個和5個新盤;而石景山、順義、房山三個區(qū)域共有9個項目計劃入市,并且與往常新盤多為五環(huán)外略有不同的是,3月份的新供應(yīng)里,有7個五環(huán)內(nèi)項目,占比近26%,除了紫金印象這個西城區(qū)的老項目外,剩下的6個新盤都是位于四環(huán)到五環(huán)之間的區(qū)域。像緊鄰東五環(huán)大悅城的首開·熙悅尚郡以及大屯路上的八斗等,這些五環(huán)內(nèi)項目都是主打100平方米以上改善型兩居或者三居的中高端產(chǎn)品。

不過,雖然新盤項目的數(shù)量比照2月份明顯爆發(fā),但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,今年新房不會出現(xiàn)井噴供應(yīng)的現(xiàn)象。郭毅認(rèn)為,一方面由于近兩年住宅用地供應(yīng)量持續(xù)不足,使得未來可供開發(fā)減少,而房企對于手中項目也并不會急于清盤,而是放慢節(jié)奏,持續(xù)順銷;另一方面基于土地成本的攀升,新增項目多售價高企,對于高價項目而言,雖然“快銷”已成為共識,但其價格的市場接受度仍成為問題,高價新項目也不會出現(xiàn)一哄而上的開盤現(xiàn)象。受到上述兩個因素的影響, 2016年市場供應(yīng)將呈現(xiàn)出“量少價高”的表現(xiàn)。

新盤平均報價達(dá)4.6萬元/平方米 300萬已成基本購房門檻

從開盤價格來看,27個新盤中,共計有12個項目公布了售價,平均的報價達(dá)到了4.6萬元/平方米。整體看來不少老項目后期因為與前期開盤時間相差較遠(yuǎn),價格都已明顯提升,但大部分的入市項目價格仍未確定。尤其是一些剛需產(chǎn)品表現(xiàn)得更為謹(jǐn)慎。北京青年報記者先后致電東亞·朗悅居、中糧萬科長陽半島,以及小戶型商住項目金融街(長安)中心的售樓處,均沒能從銷售人員處得到明確的銷售價格,都表示具體價格要在開盤時公布。

“事實上,這也反映了大部分企業(yè)對于目前樓市持謹(jǐn)慎態(tài)度?!币环科鬆I銷負(fù)責(zé)人向記者解釋,一般情況下,項目對于自身定價是有一個預(yù)估的,另外,由于近一段時間利好性政策不斷放出,二手房市場屢屢出現(xiàn)提價的現(xiàn)象,導(dǎo)致新房價格也被重新估值,因此開發(fā)商方面也都在觀察。

不過,北青報記者也了解到,雖然樓市整體價格偏漲,但還是有部分項目為了快速去化,已開始給出一些優(yōu)惠以吸引客戶。比如,純新盤眾美·MIMO公館預(yù)計開盤價為1.5萬元/平方米,主打小戶型商住樓,最少單套價格僅有三四十萬。此外,一些老盤后期也選擇平價入市的策略,比如四環(huán)外的首開保利·熙悅誠郡和京投銀泰萬科西華府,售價都在5萬元以下,在四環(huán)沿線,均為單價較低的在售項目。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,在今年新盤以及多個城市豪宅將入市的壓力下,一些位置不錯的老項目早已賺回了成本,為了盡快周轉(zhuǎn)出貨,小幅提價甚至不提價走量的策略也很正常。

不過,由于樓市整體回暖明顯,即便一些項目并未大幅提價,但北京的買房門檻也在悄然提升。中原地產(chǎn)市場研究部發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,最近1個多月時間內(nèi),北京純商品房住宅簽約套數(shù)為4299套,其中300萬元以內(nèi)的剛需物業(yè)只有2383套,占比為54.6%。而這些300萬元以內(nèi)的物業(yè)中,有一半以上位于平谷、懷柔、密云、延慶、房山等遠(yuǎn)郊區(qū)縣。而且業(yè)內(nèi)人士預(yù)計,今后隨著“地王”的扎堆上市,北京入市的新房中,低價房將更少。張大偉表示,“這樣的數(shù)據(jù)也意味著在北京買一套房,如果地段不是十分偏遠(yuǎn)的話,那么‘起步價’差不多要300萬左右”。

契稅新規(guī)利好改善需求 中端項目希望借勢熱銷

購房門檻的提升讓許多換房改善的購房人開始著急了,為了爭搶買房人,再加上年后契稅政策的變化,進(jìn)一步刺激了改善型項目的入市激情。

2月19日三部委聯(lián)合發(fā)布關(guān)于契稅與營業(yè)稅的新規(guī)共計三條,其中適用于北京的僅契稅第一條,即“對個人購買家庭唯一住房,面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的,減按1.5%的稅率征收契稅。”從這條表述來看,以往“普通住房”的說法已不復(fù)存在,取而代之的是更大范圍的“住房”一詞。

郭毅認(rèn)為,這一契稅征收范圍表述的變更,如果非普通住房均為家庭唯一住房的話,按照即將執(zhí)行的契稅新政,將由此前需繳納的總房款3%的契稅,降至最低1%的契稅。

以總價500萬元購置家庭唯一一套住房為例,在新政前如果被判定為非普通住房,則需繳納15萬元契稅,而執(zhí)行新標(biāo)準(zhǔn)后,只需按照面積段來劃分,90平方米以內(nèi)契稅為5萬元,90平方米以上契稅為7.5萬元。

因此,新政對于總價控制合理的首次改善型項目更為有利。在3月預(yù)計入市項目當(dāng)中,地處四五環(huán)之間的改善型住宅項目多達(dá)6個,其中包括東四環(huán)的首開·熙悅尚郡、南四環(huán)的首開保利·熙悅誠郡、北四環(huán)的八斗以及西四環(huán)的大苑·海淀名著。

郭毅認(rèn)為,新契稅征收范圍的調(diào)整完全將這幾個項目所覆蓋,而多則2%,少則1.5%的稅費(fèi)減免,對于中端消費(fèi)群體的吸引力也較大,因此契稅新規(guī)的發(fā)布也將堅定這類項目的入市信心。

而從價格角度來看,四個方位的項目當(dāng)中南四環(huán)價格仍相對偏低,北四環(huán)八斗項目報價已高達(dá)80000元/平方米,南四環(huán)首開·熙悅誠郡報價仍僅48000元/平方米,而在2015年,南四環(huán)區(qū)域住宅樓面價已經(jīng)高達(dá)50000元/平方米以上,未來新盤價格上漲已成定局,因此這也將成為價格上與中端改善型客群的需求相匹配的產(chǎn)品最后的集中入市階段。受到上述兩方面影響,預(yù)計3月入市中端改善型產(chǎn)品成交也將引領(lǐng)市場。

土地新年首拍率先瘋狂 五環(huán)外大興出現(xiàn)4.7萬元/平方米地王

3月份還未到來,但先于樓市回暖的除了二手房還有土地。前天,也就是2月23日,北京土地市場率先打響了第一槍,新年土地首拍就超出了大部分人的想象。位于五環(huán)外,大興區(qū)黃村和生物醫(yī)藥基地的兩宗地塊入市。最終,兩宗土地均被綠地收入囊中,分別以39億元和13億元成交。尤其是具有住宅用地屬性的黃村地塊,經(jīng)過多輪競價,最終成交時達(dá)到了4.7萬元/平方米,中原地產(chǎn)首席分析師張大偉更是預(yù)計,該地塊未來售價將超過7萬元,甚至?xí)怯忠粋€10萬+的豪宅樓盤。

而目前該地塊周圍雖然沒有在售的商品房項目,但周邊包括清源西里、彩虹新城的二手房均價都在3萬元以下,遠(yuǎn)低于新地王的樓面價。不難看出,新年伊始,開發(fā)商對于土地是何等的渴望,一開年便真刀真槍地拼了起來。

實際上,從2015年以來,接連不斷的高價地出讓讓北京土地市場已經(jīng)形成了地價超過周邊二手房房價的趨勢。對此,有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為,主要原因是因為北京土地、尤其是宅地的供應(yīng)在日趨減少,但同時,土地市場的需求卻在日漸增加。在這樣的矛盾之下,積極拿地成了房企的必然選擇。

此外,值得注意的是,截至2月21日,根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,目前北京商品房住宅整體庫存只有70814套,這一庫存量也是自2014年5月20日以來的最低點(diǎn)。而如果除保障房,實際純商品房住宅庫存更是只有6.34萬套。

較低的庫存也導(dǎo)致了土地的瘋狂,再加上開年后不斷出現(xiàn)的刺激性政策,業(yè)內(nèi)預(yù)計今年新房樓市的價格很難出現(xiàn)大幅的降低,但同時也難以支撐大幅的上漲。偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉就表示,一線城市交易環(huán)節(jié)減稅力度有限,貨幣政策的刺激效應(yīng)在逐步減弱,且2015年購房需求大量釋放后,后續(xù)購房需求支撐力或?qū)⒉蛔悖瑑r格也將走穩(wěn)。

(記者 李桁)

標(biāo)簽:樓市|新盤
責(zé)任編輯:吳艷妮吳艷妮
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