明年樓市政策將定調(diào) 刺激需求料成主線

　　自住房貢獻(xiàn)不少成交量

　　據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1-10月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積88494萬(wàn)平方米，同比下降7.8%，降幅比1-9月收窄0.8個(gè)百分點(diǎn)。上述數(shù)據(jù)明顯高于2010年、2011年和2012年同期水平。

　　雖然上述數(shù)據(jù)相對(duì)樂(lè)觀，但在供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)、區(qū)域分化嚴(yán)重的市場(chǎng)環(huán)境下，還隱藏另一重真相。

　　一方面，整體市場(chǎng)供需關(guān)系已經(jīng)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，供大于求形勢(shì)明顯。據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，自2012年4月以來(lái)，全國(guó)商品房庫(kù)存連續(xù)31個(gè)月上漲。與最低點(diǎn)時(shí)相比，最近兩年多來(lái)，全國(guó)商品房整體庫(kù)存上漲接近9成。全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生此前就表示，庫(kù)存龐大的貴陽(yáng)、昆明，可能成為下一個(gè)鄂爾多斯。

　　今年以來(lái)，住建部經(jīng)過(guò)多輪調(diào)研，已經(jīng)對(duì)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)做出了“供大于求”的判斷，已出臺(tái)的政策方向也以“去庫(kù)存”為主。

　　另一方面，一線城市的成交量背后，有一定“水分”支撐。一位不愿具名的官員指出，北京房地產(chǎn)成交量雖然維持在高位，但相當(dāng)一部分成交量由自住型商品房所貢獻(xiàn)。

　　今年北京入市的自住型商品房已超過(guò)5萬(wàn)套。與2013年北京商品房成交28萬(wàn)套的峰值相比，占比約為18%。上述官員表示，按照今年成交量，自住房將可能占據(jù)北京商品房成交近1/4的比重，成為支撐北京樓市的重要力量。

　　他表示，若單看數(shù)據(jù)，決策者可能會(huì)得出“市場(chǎng)平穩(wěn)”的結(jié)論，且沒(méi)有動(dòng)力對(duì)現(xiàn)有政策作出進(jìn)一步調(diào)整。事實(shí)上，由于地塊多是以“捆綁”方式出讓?zhuān)ⅰ俺缘簟逼髽I(yè)的大部分土地成本，因此房地產(chǎn)企業(yè)的積極性并不高。

　　他指出，大規(guī)模的自住房建設(shè)不僅難以持續(xù)，而且會(huì)影響到企業(yè)的投資熱情。對(duì)于供需關(guān)系緊張、商品房投資相對(duì)不足的北京來(lái)說(shuō)，并非真正利好。其他的很多熱點(diǎn)城市，多少也都存在以保障房來(lái)“充數(shù)”的問(wèn)題。

　　統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)還顯示，自2月以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)投資增速已連續(xù)9個(gè)月下滑，且均低于同期的固定資產(chǎn)投資增速。